Что такое квартира в рассрочку

Содержание

Покупка квартиры в рассрочку у физического лица и застройщика: риски, плюсы и минусы

Что такое квартира в рассрочку

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры в рассрочку

399 просмотров

Квартиры стоят очень дорого. Далеко не у всех потенциальных покупателей есть целиком вся нужная сумма. Выходом из такой ситуации станет оформление ипотечного кредита или приобретение жилья в рассрочку. Второй вариант намного выгоднее, но, одновременно, сложнее. В чем особенности покупки квартир в рассрочку – читайте в этой статье.

Что такое беспроцентная рассрочка при покупке квартиры

Беспроцентная рассрочка, это практически тот же ипотечный кредит, но, фактически, без процентов. Продавец просто соглашается на то, что всю сумму за жилье покупатель выплатит ему не сразу, а по частям в течение некоторого времени. Конкретные условия такой рассрочки зависят от продавца, так как только он решает, соглашаться ли вообще на подобный тип «кредита» или нет.

Пример: Квартира стоит 3 миллиона рублей. Всей суммы у покупателя на руках сразу нет, есть только 1 миллион. Покупатель договаривается с продавцом на рассрочку, выплачивает сразу 1 миллион и обязуется погасить остаток долга в течение следующего года.

Рассрочка обычно не выгодна для продавцов, так как они хотели бы получить всю сумму сразу и за счет нее приобрести себе другое жилье. Как следствие, актуальны подобные предложения преимущественно при покупке квартир у застройщиков. Физические лица соглашаются на подобную схему платежей крайне редко.

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку

У рассрочки достаточно много преимуществ, однако у нее есть и минусы, которые необходимо учитывать.

У застройщика

ПлюсыМинусы
Нет переплатыКороткий срок рассрочки
Предложений больше, чем у физических лицКрупные суммы платежей
Нет затрат на страхованиеПраво собственности регистрируется только после полной выплаты долга
После первого платежа цена квартиры фиксируетсяБольшой набор документов

У физического лица

ПлюсыМинусы
Нет переплатыОчень мало предложений
Срок рассрочки может быть больше, чем у застройщиковКрупные суммы платежей
Можно использовать любую валютуПраво собственности регистрируется только после полной выплаты долга
Меньше документов, сравнительно с предложениями застройщиковПовышенный риск мошенничества

Условия покупки квартиры в рассрочку

Условия рассрочки, как и было сказано выше, напрямую зависят от продавца. Обычно у физических лиц они более выгодные, чем у застройщиков, однако тут многое зависит как от человека, так и от компании. В среднем, условиям могут выглядеть так:

  • Срок рассрочки: от 3-х месяцев до 3-х лет.
  • Нет процентов (переплаты).
  • Сумма рассрочки идентична стоимости квартиры.
  • После первого платежа цена квартиры не изменяется.
  • Первоначальный взнос нужен далеко не всегда.
  • При невыполнении обязательств, покупатель может лишиться права покупки квартиры в рассрочку и, что более важно, не получить назад все выплаченные за нее деньги.

Пример: Квартира у застройщика стоит 3 миллиона рублей. Компания готова продать ее в рассрочку без первого взноса. Условия таковы: 50% от суммы в течение первых 3-х месяцев с момента оформления договора купли-продажи. Еще 30% в течение следующих трех месяцев. Остаток суммы разбивается на следующий год.

Учитывая все сказанное, рассрочка – это скорее не способ выгодно и просто получить собственную недвижимость, а возможность «забронировать» квартиру, понимая, что деньги на ее покупки в большей части будут уже в ближайшее время. Если денег на покупку квартиры нет совершенно, то никто никакой рассрочки не даст. Застройщики и продавцы-физические лица не будут ждать десятилетиями полного погашения долга, как это делает банк.

Как правильно оформить покупку квартиры в рассрочку у застройщика

Приобрести жилье у застройщика в рассрочку, с одной стороны, значительно проще, чем у физического лица из-за большого количества предложений, а с другой стороны, намного сложнее, ведь придется предоставлять сравнительно обширный перечень документов.

Порядок действий

  1. Выбрать застройщика, который готов предоставлять квартиры в рассрочку.
  2. Из предложенных вариантов недвижимости выбрать именно тот, который устраивает покупателя.

  3. Обсудить с представителями застройщика условия будущей сделки.
  4. Оформить договор купли-продажи, в котором будут указаны условия рассрочки.
  5. Следует условиям рассрочки выплатить долг в полном объеме.

  6. Получить право собственности на жилье.

Документы

При оформлении договора покупатель должен будет предоставить:

  • Паспорт гражданина РФ. Если собственников будет несколько, то такой документ нужен на каждого.
  • Справку о доходах за определенный период (примерно от 6 месяцев и до 1 года).
  • Копию трудовой книжки, заверенную руководителем предприятия, где работает покупатель.
  • Выписку со счета в банке или другое документальное подтверждение тому, что у покупателя есть деньги хотя бы на первые несколько платежей (которые, обычно, бывают самыми крупными и составляют от 30 до 70% стоимости квартиры).

В зависимости от застройщика, могут требоваться и другие документы. Этот момент каждый раз нужно уточнять отдельно.

В отличие от ипотечного кредитования, никаких переплат и дополнительных платежей в данном случае не предусмотрено. Однако зачастую договор и каждый платеж требуется заверять нотариально. Причем выгодно это в первую очередь для покупателя, так как дает возможность доказать, что договор действительно был заключен и деньги перечислялись точно в срок.

Стоимость такого заверения будет варьироваться в очень широких пределах в зависимости от стоимости жилья и региона проживания. В среднем, цена заверения составит около 5-10 тысяч рублей. И уже после полной выплаты долга перед застройщиком, клиент должен будет потратить 2000 рублей при оплате госпошлины за каждого нового владельца жилья.

Пример: Квартира приобретается на семью из трех человек. Каждый из них будет собственником 1/3 недвижимости. Соответственно, госпошлина при регистрации права собственности составит 2000*3=6000 рублей.

Срок рассрочки в данном случае тоже зависит от застройщика. Он редко бывает меньше 3-х месяцев, но и 3-х лет достигает тоже в отдельных случаях. Чаще всего: 1-2 года. Сама процедура оформления значительно проще, чем в банке, потому подписать договор можно буквально за несколько дней. А если тщательно подготовиться, то и за 1 день.

Как правильно оформить покупку квартиры в рассрочку у физического лица

Общий принцип оформления в случае покупки квартиры в рассрочку у физического лица практически не отличается от аналогичной процедуры при приобретении жилья у застройщика. Разница может быть в сроках, документах и некоторых других особенностях (по согласованию сторон).

Сроки

Учитывая минимальные требования к документам, оформить рассрочку на покупку квартиры у физического лица даже проще, чем при приобретении жилья у застройщика. Справиться можно буквально за 1-2 дня.

Проблемы при просрочке платежей

В случае невыполнения (полного или частичного) покупателем своих обязательств перед продавцом, могут возникать различные штрафные санкции. Они полностью зависят от того, что именно сказано в договоре купли-продажи.

Чаще всего указывается, что в случае невыполнения условий договора, продавец обязуется вернуть покупателю всю сумму, за исключением определенного штрафа (например, 10% от суммы всех совершенных выплат).

Могут быть и другие варианты, вплоть до полного невозврата всех ранее выплаченных денег.

Пример: Квартира стоит 3 миллиона рублей. Покупатель уже выплатил 1 миллион. Следующий платеж должен был быть в сумме 500 тысяч рублей. Покупатель не смог вовремя совершить платеж.

По условиям договора, в случае любого невыполнения условий соглашения договор расторгается, и продавец возвращает покупателю всю ранее выплаченную сумму за исключением 10% от совершенных платежей в виде штрафа.

В такой ситуации, продавец вернет покупателю не 1 миллион, который он ранее получил, а только 900 тысяч рублей.

Покупка квартиры в рассрочку у застройщика или другого физического лица – это достаточно интересное предложение, при условии, что у клиента есть достаточная сумма на счету. Однако подобные сделки отличаются повышенным риском для покупателя (особенно в варианте приобретения квартир у физических лиц). На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, какие именно моменты нужно учитывать в первую очередь и на что обращать внимание. Также они могут сопровождать всю сделку и участвовать в переговорах. Это позволяет существенно снизить возможные риски и практически исключает возможность мошенничества.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-v-rassrochku/

Отличие рассрочки от кредита при покупке квартиры — ECPU.ru

Что такое квартира в рассрочку

Чтобы приобрести квартиру, нужны деньги. Если их нет, мы идем в банк и берем ипотеку. Ипотечный кредит выдают на 10-20 лет под 10-30% годовых в зависимости от банка и гарантийного обеспечения заемщика.

Путем нехитрых математических операций можно посчитать, что за 20 лет обслуживания займа вы заплатите банку от 100% до 300% от стоимости квартиры. За одну квартиру прямо сейчас придется отдать 1-3 таких же в будущем. Перспектива, мягко говоря, не радужная.

Поэтому ипотеку можно брать только в самом крайнем случае.

Если есть возможность, лучше взять рассрочку на квартиру от застройщика. Такая форма оплаты недвижимости существенно отличается от ипотеки. В основном разница положительная, но есть и минусы и небольшие подводные камни. Прочитайте материал полностью, чтобы знать все о рассрочке на квартиру.

Что такое рассрочка

Рассрочка — это выход для людей, которые в настоящий момент не располагают полной стоимостью квартиры и могут себе позволить выплатить 50-70% цены за 6-12 месяцев. Такой вид отложенной ежемесячной оплаты выбирают люди, которые не хотят платить гигантские ставки по ипотеке.

В юридическом плане это форма оплаты, при которой товар (в конкретном случае — квартира) предоставляется покупателю сразу, а оплата производится равными частями за срок, установленный в договоре.

В правовом поле за рассрочку отвечает 489 ГК РФ.

Чтобы договор купли-продажи по закону считался кредитом в рассрочку, кроме основной договорной информации в нем должны быть описаны размер платежей, порядок и сроки их внесения.

Если объяснять на пальцах, рассрочка на квартиру выглядит следующим образом:

  1. Вы выбираете застройщика, квартиру и подписываете договор;
  2. Вносите первый взнос;
  3. Ежемесячно выплачиваете прописанную в договоре сумму платежа.

Все. Если вы приобрели недвижимость в строящемся объекте, вы заезжаете сразу после введения его в эксплуатацию. Если новостройка уже возведена, можете обустраиваться сразу после внесения первоначального платежа.

На каких условиях оформляется рассрочка и как она действует

Чтобы оформить рассрочку, нужно заплатить от 20% до 50% от стоимости квартиры. Остальную сумму нужно выплачивать равными долями. Почти всегда можно договорится о коррекции размера платежей в зависимости от месяца. Это актуально для предпринимателей, доход которых носит сезонный характер.

Очень редко застройщики дают возможность взять жилье рассрочку до 5 лет. Чаще всего рассрочка на квартиру оформляется не более чем на 8-12 месяцев.

Такой срок также самый выгодный, потому что процентная ставка будет минимальной или отсутствовать вообще.

В тех редких случаях, когда строительная компания или ЖК позволяют взять квартиру, выплачивая деньги более одного года, ставка по рассрочке будет примерно такой же, как минимальная ставка для ипотеки.

Процентная ставка в сроках до года обычно не превышает 1-2%. Иногда застройщик предоставляет несколько бонусных месяцев, в течение которых проценты не начисляются. Обычно не более 3-6 месяцев.

Некоторые ТЦ и вовсе предлагают рассрочку без процентов.

В особенности это актуально для домов, которые пока не введены в эксплуатацию, но владельцы объекта заранее начинают распродавать места, чтобы быстрее окупить затраты.

Рассрочка оформляется как договор купли-продажи, но юридически имеет статус кредита. Если вы отдали менее половины стоимости квартиры и перестали платить, застройщик вправе потребовать освободить жилплощадь. Если отдано более 50% — вопрос должен решаться через суд. Но на практике застройщику не выгодно этим заниматься и он перепродает ваш кредит в банк. Это вполне законно.

Чем рассрочка отличается от ипотеки

Основное отличие — ипотека оформляется на длительный срок. Это кредитование для тех, кто не может себе позволить выплатить до половины стоимости жилья сразу, а оставшуюся часть в течение 6-12 месяцев. Дополнительные весомые отличия:

  • Процентная ставка в рассрочке ниже или отсутствует вообще;
  • Для оформления не нужно собирать пакет документов. Достаточно заплатить первый взнос и предоставить паспортные данные для заключения договора;
  • Если по каким-либо обстоятельствам вы затянете с оплатой планового платежа, ваша кредитная история не будет запятнана, потому что застройщик не передает (да и не может) информацию о неблагонадежных клиентах в банковские структуры;
  • Не нужно предоставлять залог и поручителей;
  • Если вы индивидуальный предприниматель с теневыми доходами или не гражданин Российской Федерации — ипотеку вы не получите;
  • Возможность получить ипотеку зависит от возраста. Если вам еще нет 21 или уже есть 60, банк кредит не выдаст. Тогда как в случае с рассрочкой ограничений по возрасту нет — оформляйте хоть в 18 лет, хоть в 70;
  • В случае с рассрочкой дополнительные платежи отсутствуют (страхование жизни, комиссия банку, открытие и обслуживание счета и т.д).

Кому дается рассрочка

Ограничений нет. Банки смотрят на такие вещи, как уровень дохода, кредитная история, возраст, семейное положение, образование и т.д. Для застройщика вся эта информация не нужна. Демонстрация серьезности намерений клиента и его платежеспособности — это первоначальный взнос.

Теоретически есть вероятность, что ЖК или строительная компания откажется продавать недвижимость в рассрочку, но это очень маловероятный сценарий. Продать как можно больше квартир — главная цель застройщика. Если он будет отказывать направо и налево, то объект можно попросту не окупить.

Также вы можете взять рассрочку, если вы занимаетесь предпринимательством в тени (т.е не платите налоги). Банки в таком случае не могут проверить уровень вашего дохода и стаж, поэтому всегда отказывают. То же самое касается фрилансеров, работающих как физические лица.

Аналогичная ситуация для нерезидентов России. Ипотека не выдается гражданам других государств, в отличие от рассрочки.

Рассрочка или ипотека — что выгоднее

Чтобы определиться в вопросе рассрочка или ипотека, можно посчитать, что выгоднее. Возьмем средний показатель самых дешевых ипотечных кредитов — 11,25%-12% (государственная поддержка в случае оформления долевого участия) и 9,9% (социальная ипотека). Для удобства расчетов — 10%.

Процентные ставки сильно отличаются. Если в случае с рассрочкой по акции можно найти 0-5%, то в ипотеке минимальный порог начинается с 9-10%. И то только в том случае, если вы предоставите весомое залоговое обеспечение — землю, дорогостоящий автомобиль, квартиру или активы в банке. В среднем же ипотеку предоставляют под 16-18%, максимальный порог — до 30%.

Преференции есть для работников бюджетной сферы, для которых рассрочка на квартиру от застройщика может начинаться от 9.9%. В таких случаях в банках нужно спрашивать о программе государственной поддержки «социальная ипотека».

Также плюсом рассрочки является то, что застройщик не проверяет вашу кредитную историю. Если в прошлом вы просрочили займы в банках — ваша репутация дебитора будет запятнана на всю жизнь.

Большинство банков не дадут вам ипотеку, даже если уровень ваших доходов существенно превышает средний по региону или стране.

Поэтому рассрочка — это единственный аналог ипотеки для людей с испорченной кредитной историей.

Подводные камни при оформлении рассрочки

Чтобы окончательно определиться с вопросом, рассрочка или ипотека, нужно знать о подводных камнях, которые могут встретиться вам при оформлении сделки:

Месячная процентная ставка

Рассрочка на квартиру от застройщика часто позиционируется как безопасный кредит с минимальными процентами. В целях рекламы маркетологи строительных компаний или жилых комплексов ставку пишут не в ежегодном эквиваленте, а в месячном. Но 3% в месяц — это 36% в год.

Внимательно смотрите на договор, чтобы не пришлось платить гигантскую переплату из-за невнимательности. Существует масса застройщиков, которые вообще не берут проценты или устанавливают минимальное значение в размере 1-2%, которое компенсирует инфляцию (удешевление денег).

Продажа долга в банк

Если вы перестанете платить, застройщик имеет право продать ваши долги в банк.

Покупка квартиры в недостроенном доме

Стоимость жилья в строящемся объекте существенно ниже, чем в готовом. Это хорошая возможность сэкономить, но будьте внимательны — недобросовестные застройщики могут собрать деньги и не закончить строительство дома до конца. Чтобы не попасть впросак к мошенниками, смотрите на портфолио, опыт, срок работы строительной компании и читайте настоящие отзывы о ней.

Используйте информацию из статьи как чек-лист, если перед вами все еще стоит вопрос рассрочка или ипотека. Выберите несколько ипотечных предложений и рассрочек, откройте их условия, посчитайте переплаты, соотнесите риски и сделайте выбор. Почти всегда рассрочка на голову выгоднее и безопаснее ипотеки. Особенно в наше непростое время.

Источник: https://ecpu.ru/info/hire-and-credit/

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Что такое квартира в рассрочку

Beliakina Ekaterina/Fotolia

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя.

Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности.

Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же.

Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника.

А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья.

Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Альтернативная сделка: как это работает?

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются.

При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто.

Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку.

В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу.

В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды.

Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать.

Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д.

Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим.

Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств.

Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег.

Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам.

Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств.

И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/suschestvuet_li_rassrochka_mezhdu_chastnymi_litsami/5813

Покупка квартиры в рассрочку: порядок действий

Что такое квартира в рассрочку

Российское законодательство допускает возможность покупки квартиры в рассрочку у физического лица. При этом недвижимость будет находиться в залоге до полного погашения задолженности перед продавцом.

Нередко у покупателей не хватает всей суммы для покупки квартиры, а продавец не хочет тратить время на поиск другого покупателя. В этом случае продавец может предложить заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Такие сделки пока не приобрели широкого распространения на рынке недвижимости из-за недостаточной осведомленности о них. Многие россияне ошибочно полагают, что в качестве кредитора может выступать только банк, выдающий ипотечный кредит.

Покупка квартиры в рассрочку: определение и особенности

Особенности сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой заключаются в следующем:

  1. Продавец выполняет роль кредитора.
  2. Покупатель расплачивается за квартиру не единовременно, а частями.

Для покупателя такой вариант приобретения квартиры имеет немало преимуществ: ему не нужно оформлять ипотеку на квартиру и нести связанные с данной процедурой издержки.

В частности, собирать документы для подтверждения платежеспособности, искать поручителей и дополнительное обеспечение, и главное – переплачивать проценты за пользование заемными средствами.

Не всем покупателям удается оформить ипотечный кредит даже на условиях повышенных ставок.

Покупателей может привлечь сделка с рассрочкой, если они в ближайшее время ожидают поступления крупной суммы: например, годового бонуса, выручки от продажи авто или загородного дома и пр. В рамках такой сделки им не обязательно ждать, пока накопится вся сумма, они могут вносить средства за недвижимость поэтапно, не опасаясь, что понравившаяся квартира будет продана другому.

Продавцам также становится все сложнее продавать квартиры ввиду снижения спроса. Поэтому предложение гибкой схемы оплаты способно привлечь покупателей и скорее продать недвижимость.

Иногда продавцы идут на рассрочку из-за опасения, что в ближайшей перспективе квартира может подешеветь.

Рассрочка – это выгодно?

Можно сказать, что такая сделка с рассрочкой весьма выгодна для покупателя, тогда как для продавца она имеет немало рисков. Поэтому в грамотном проведении сделки и должном оформлении договора с рассрочкой заинтересован в первую очередь продавец. Ведь в случае неисполнения своих обязательств по внесению платежей за квартиру покупателем такой договор станет доказательной базой в суде.

После заключения сделки с рассрочкой покупатель вправе проживать в купленной им квартире.

При этом устанавливаются определенные ограничения на распоряжение недвижимостью: он не сможет перепродать ее до того, как не произведет все выплаты.

Квартира до полного погашения задолженности будет находиться в залоге у продавца, что создает для бывшего собственника определенные гарантии. В соответствии с российским законодательством такая сделка называется ипотечной, хотя в ней будет отсутствовать банк.

Квартира в рассрочку может быть продана как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. В первом случае субъектами договорных отношений выступают физлица, во втором – застройщик и покупатель. Но обычно рассрочка предоставляется застройщиком до момента ввода объекта в эксплуатацию (на период строительства).

Поэтому в данном случае не заключается договор покупки квартиры в рассрочку (так как самой квартиры еще юридически не существует), а договор долевого строительства.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Покупка квартиры в рассрочку производится в штатном режиме, особенных отличий от стандартной сделки нет. Она предполагает прохождение следующих шагов:

  1. Стороны согласуют основные условия предстоящей сделки.
  2. Подписывается предварительный договор купли продажи и вносится авансовый платеж или задаток.
  3. Продавец приступает к сбору документов, необходимых для заключения сделки.
  4. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, в который вносятся дополнительные условия.
  5. Продавец и покупатель перерегистрируют права собственности через Росреестр, либо через МФЦ. При этом в заявлении на отчуждение прав собственности в пользу покупателя вносится указание о наложении обременения на квартиру в пользу продавца.
  6. Представленные документы проходят проверку в Росреестре в течение 7 рабочих дней (9 дней при их передаче через МФЦ).
  7. Покупатель в назначенный день получает выписку из ЕГРН, заменившую с 2017 года свидетельство о собственности. В ней прописано обременение на квартиру в виде залога. Это ограничивает права покупателя в части распоряжения квартирой: он не вправе продавать и дарить ее без согласия залогодержателя.
  8. После внесения последнего платежа покупателем продавец обращается в Росреестр для снятия обременения с квартиры.

В случае если покупатель перестанет платить по своим обязательствам продавцу придется обратиться в суд.

Стоит отметить, что судебная практика по таким делам еще не наработана: суды могут обязать покупателя оплачивать долг в течение неограниченного времени, что невыгодно продавцу или попросту вынести постановление о единовременном погашении задолженности, которое покупатель исполнить не сможет.

Оформление договора

Поэтому весьма важным аспектом в таких сделках является грамотное оформление договора купли-продажи квартиры, детально регламентирующего порядок выплат. Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса.

В частности, ст. 454, который указывает, что одна сторона в рамках такой сделки передает имущество, а вторая – обязаны уплатить за него определенную сумму, оговоренную сторонами. В ст.488 прописана обязанность покупателя произвести оплату в срок, прописанный договором о рассрочке. В случае если он не выполняет указанное условие:

  • то должен вернуть неоплаченное имущество;
  • уплатить стоимость имущества, а также начисленные на задолженность штрафные санкции.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку составляется по общим правилам и обязательно должен содержать такие моменты:

  • стороны сделки: ФИО продавца и покупателя, их контакты и паспортные данные;
  • предмет сделки: квартира, ее площадь, этаж, адрес, кадастровый номер;
  • основания распоряжения квартирой продавцом (реквизиты правоустанавливающих и правоутверждающих документов);
  • сумма сделки: договорная стоимость квартиры;
  • права и обязанности сторон.

Особенности данного документа связаны со спецификой сделки.

Квартира будет находиться в залоге у продавца, пока за нее не будет выплачена вся сумма покупателем со ссылкой на 488 и 489 статьи ГК.

Договор должен содержать график платежей, а именно:

  • общую стоимость квартиры;
  • сумму первого платежа (первоначального взноса) в процентах и числовом исчислении;
  • количество размер последующих финансовых траншей с конкретными датами,
  • порядок внесения платежей;
  • сроки полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просрочку платежа (например, 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки);
  • порядок расторжения сделки при непоступлении платежей (например, обращение в суд продавца при непоступлении денег в течение 30 дней и более).

Для того чтобы обезопасить продавца стоит включить пункт о том, что продавец снимает обременение с квартиры и покупатель становится ее полноправным собственником только после внесения последнего платежа.

При соблюдении вышеуказанных правил договор купли-продажи будет зарегистрирован как ипотечный, что снимет с продавца часть рисков.

Перечень необходимых документов для рассрочки

Сделка купли-продажи предполагает переоформление прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для заключения сделки необходимо собрать определенный комплект документов, который включает в себя:

  1. Технический паспорт квартиры. Он оформляется в БТИ в течение месяца и действителен в течение года. Стоимость паспорта -–1,5-2,3 тыс.р.
  2. Выписка из домовой книги, содержащая сведения обо всех зарегистрированных/выписанных лицах. Ее можно сделать в паспортном столе по месту нахождения недвижимости. Предпочтительно, чтобы к моменту выхода на сделку в квартире не было прописанных лиц.
  3. Копия финансово-лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Ее нужно получить в ЕИРЦ.
  4. Выписка из ЕГРН, подтверждающая правовой статус собственника и отсутствие обременений в виде залога и ареста.
  5. Правоустанавливающая документация продавца: ранее заключенный договор купли-продажи, дарения и пр.
  6. Документ, подтверждающий права представителя, заверенный нотариально (при продаже квартиры по доверенности).
  7. Согласие супруги на сделку (если квартира находится в совместной собственности) или органов опеки (если в числе собственников есть несовершеннолетний).
  8. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
  9. Заявление от перерегистрации прав собственности от сторон (от продавца об отчуждении прав собственности, от покупателя – о вступлении).
  10. Квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р. Ее может оплатить покупатель или продавец. Оплата может быть произведена и после подачи документов на госрегистрацию в течение 5 дней.

Таким образом, для проведения сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой потребуется стандартный комплект документов.

Как обезопасить себя от нерадивого продавца?

Как уже отмечалось, основные риски в данной сделке ложатся на продавца, но определенные опасности могут подстерегать и покупателя. Возможна такая ситуация, что нерадивый продавец откажется снимать обременение с квартиры, либо будет по разным причинам откладывать его.

Для того чтобы обезопасить себя от этого нужно всегда брать от продавца расписки в получении денег за квартиру и в последней из них должно быть дополнительно прописано, что покупатель исполнил обязательства по сделке в полном объеме.

Желательно, чтобы в процедуре передачи денег принимал участие нотариус, который подтвердит, что погашение задолженности происходило полностью по графику.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/v-rassrochku.html

Квартира в рассрочку: что это такое

Что такое квартира в рассрочку

Квартира в рассрочку: что это такое

Когда на улице видишь рекламу с призывом «Квартиры в рассрочку. Спешите», то в голову приходят разные мысли.

Например, это означает, что можно купить в новостройке на начальном этапе строительства и платить сперва до 20% стоимости, а потом ежемесячно небольшую сумму или неужели все равно придется взять ипотечный кредит? О том, что такое квартира в рассрочку, о плюсах и минусах такой покупки, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Одно из главных отличий квартиры в рассрочку от ипотеки – это сроки. Рассрочка предоставляется на непродолжительный период – до окончания строительства дома. Обычная практика – рассрочки на 3-6 месяцев, однако в определенных случаях срок может быть увеличен до года, а порой и больше в зависимости от объекта и решения девелопера.

«Реальные программы рассрочки обычно рассчитаны на период строительства дома и редко превышают 1-2 года, – отмечает Владимир Халин, заместитель генерального директора строительной компании ИБТ. – Все остальные предложения по рассрочкам на самом деле являются кредитными вариантами».

«Максимальный срок рассрочки – это весь период до окончания строительства, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию все взаиморасчеты должны быть завершены, – говорит Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. – Таким образом, максимальный срок для предоставления рассрочки – около года».

Кто больше дает

На сегодняшний день практически все застройщики предлагают два варианта рассрочки: краткосрочная – на 3-6 месяцев, которая обычно бывает беспроцентной, и долгосрочная – от года и более. В этом случае она процентная, а средняя ставка составляет 12% годовых, а срок рассрочки, как правило, не превышает двух лет.

Несмотря на вышесказанное, по словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», на рынке есть девелоперы, которые предоставляют рассрочку и на более долгий период, правда, такие условия действуют чаще всего на неликвидные объекты.

«Например, недавно был случай, когда объявила акцию, предоставляя рассрочку по оплате квартиры на 8 лет под 10% годовых, – рассказывает она.

– Следует заметить, что в акции принимали участие только двух- и трехкомнатные квартиры, которые продаются гораздо хуже однокомнатных».

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar отмечает, что большинство застройщиков дает рассрочку до момента ввода объекта в эксплуатацию.

«Но есть ряд достаточно крупных строительных компаний, которые дают рассрочку на 6-10 лет после ввода в эксплуатацию под 6-7%, что гораздо ниже, чем в банке.

А минимальный взнос, который должен внести покупатель квартиры в новостройке на начальном этапе строительства – 10%».

Однако, по словам Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, как правило, наличие в проекте рассрочки говорит о невысоком спросе на недвижимость, поэтому застройщик и объявляет о такой возможности для того, чтобы стимулировать продажи.

«В наших проектах мы предоставляли рассрочку до трех месяцев лишь в порядке исключения, тем клиентам, кто действительно был заинтересован в покупке, но не располагал необходимой суммой на момент сделки, – говорит он.

– Обычно это те люди, кто не мог получить кредит, либо не хотел брать на себя обязательства перед банком, поскольку в ближайшее время ожидал крупных денежных поступлений на свой счет.

В остальных случаях сделки проходили либо со 100%-ой оплатой либо с привлечением ипотеки, одобрение по которой сейчас получить довольно просто да погасить кредит всегда можно досрочно».

Минимальный взнос

Если говорить о том, какой минимальный взнос надо внести при покупке квартиры в рассрочку, то все будет зависеть от того, какой срок рассрочки выберет покупатель. «При краткосрочной рассрочке первоначальный взнос составляет от 50%, – говорит Мария Литинецкая.

– Если клиент выбрал долгосрочную рассрочку (от 12 месяцев), то, как правило, в качестве первого взноса нужно будет заплатить примерно 20% от стоимости объекта.

Хотя на рынке можно встретить предложения с первоначальным взносом и от 10-15%, однако процентная ставка в этом случае, как правило, оказывается выше обычной – на уровне 14-15% годовых».

Антон Конобеевский, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», же заявляет, что в редких случаях первоначальный взнос может составлять 30% и такую рассрочку на сегодняшний день предлагают застройщики нескольких подмосковных объектов.

Владимир Халин также отмечает, что реже встречаются варианты, когда взносы дробятся на меньшие платежи и первоначальный взнос составляет 15-20%.

По данным Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО-Петросталь», часто первоначальный взнос за квартиру составляет 20-30% от базовой стоимости.

«Эта сумма с одной стороны не является критичной для покупателя – ее можно накопить семье со средним достатком, с другой – она служит своеобразной гарантией того, что клиент будет аккуратно вносить платежи по договору, – говорит он.

– Но в качестве краткосрочных акций некоторые застройщики снижают величину первого взноса – минимум, который был зафиксирован на рынке – 5%».

Владимир Богданюк же говорит, что на сегодняшний день минимальный первоначальный взнос клиентов при рассрочке составляет 30-40%, однако чаще встречается рассрочка с 50-70% первоначальным взносом.

Какая экономия

В настоящее время условия по рассрочкам от застройщиков можно назвать достаточно гибкими.

Многие застройщики предлагают беспроцентные рассрочки до конца строительства дома, некоторые компании дают возможность получить ключи от готовой квартиры и проживать в ней до полного погашения задолженности.

Но в этом случае, как отмечает Сергей Цинбарев, специалист по продажам и маркетингу EKE Group, на жильца не оформляется собственность до полного исполнения обязательств по договору.

«Наиболее популярным вариантом рассрочки в новостройках является рассрочка до окончания строительства – как правило, она не превышает 36 месяцев, – говорит Арсений Васильев. – Но на рынке появились предложения по более длительной рассрочке – максимальный срок, о котором сегодня можно говорить это 8 лет.

Она призвана в какой-то мере заменить ипотеку. Но при этом клиент должен понимать, что стоимость квартиры при таком способе оплаты значительно увеличивается – удорожание может доходить до 50%.

Кроме того, застройщики могут вносить определенные условия по срокам регистрации собственности на квартиры, по которым полная оплата не произведена до получения акта ввода дома в эксплуатацию.

«Строящиеся объекты, как правило, к моменту сдачи дома в эксплуатацию прибавляют в цене до 30-50%, – говорит Мария Литинецкая.

– Поэтому экономия покупателя напрямую зависит от того, на какой срок и под какой процент будет оформлена рассрочка. При беспроцентной рассрочке он вообще ничего не теряет.

В случае, если рассрочка оформляется на какой-то срок, например, на 12 месяцев под 12% годовых, экономия составит от 18%».

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, отмечает, что рост стоимости квартиры зависит от того, насколько удачными являются месторасположение и концепция проекта. Также имеет значение ценовая политика объекта, конкурентное окружение новостройки и темпы строительства.

Сугра Гаджиева

Источник: https://move.ru/articles/611/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.