Купля продажа объектов недвижимости

Как продать квартиру – Инструкция 2019 -2020 г. (без агента)

Купля продажа объектов недвижимости

Как продать квартиру – инструкция по продаже квартиры без риэлторов в 2019 – 2020 году, образцы договора кули продажи и договора задатка

Ситуация: вы решили купить новую квартиру, но для этого нужно продать старую. Мошенники повсюду, у риелторов непонятные условия договоров, а продешевить не хочется.

Рассказываем поэтапно как подготовить квартиру к продаже и что нужно учесть:

Если вы собираетесь продать квартиру с помощью риелторы — вы сэкономите себе нервы и силы. За свои услуги в среднем риелторы берут 2-4% от стоимости квартиры. При этом, риелтор поможет в оформлении документов, найдет покупателей через сервисы-агрегаторы или свои контакты и поможет точней оценить квартиру по стоимости.

Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости — ситуация будет ее проще. Агентство пришлет в вашу квартиру оценщика, после этого юрист поможет оформить все документы, а риелторы найдет покупателей.

При этом если вы является одним собственником — продать квартиру самостоятельно будет проще. Но если схема продажи сложней: у вас ДДУ на квартиру, квартира приватизирована или там несколько долей — лучше воспользоваться услугами риелтора.

Бывают ситуации, когда в продаже и покупке квартиры участвует сразу несколько человек. Кто-то продает квартиру, которая в ипотеке, покупает другую квартиру и оформляет на нее новую ипотеку.

Без участия риелтора, вы легко можете потерять деньги и остаться без жилья.

Важно: при поиске риелтора или агенства — будьте бдительны. Проверьте документы и отзывы у специалистов. Проверьте договор на оказание услуг и какие именно услуги оказывает агенство и риелтор.

Также если риелторы или агенство пытаются ускорить ваше решение или попросят сразу же оригиналы документов — стоит насторожиться. Уточните, к чему такая срочность.

Если аргументы вас неубедят и вы почувствуете подвох — лучше найдите другого специалиста или фирму.

Если вы все таки решили продавать квартиру самостоятельно — придется приложить усилия. Найти покупателей, провести осмотр квартиры и подготовить документы.

При этом, вы сами несете риски при подготовке документов купли-продажи. Советуем заказать разовую услугу у риелтора, чтобы он познакомился с вашей квартирой и помог в составлении документов.

Так вы сможете сэкономить деньги и обезопасить себя от потери недвижимости в крайних ситуациях.

Дальше рассмотрим какие еще есть нюансы при продаже квартиры

После того как вы определились как будете продавать квартиру — проверьте информацию о ней. Возможно, в квартире несколько собственников или есть обременение о которых вы можете не знать если это квартира, которая перешла по наследству.

Чтобы это проверить — закажите выписку из ЕГРН. В ней прописываются много деталей: количество собственников, обременения и аресты, кадастровая стоимость. Заказать выписку можно в любом МФЦ или в офисах Росреестра.

Если вы не хотите посещать офис и получить выписку в течение дня — закажите ее у нас на сайте — https://rosreestr.net/. Стоимость выписки — 350 рублей.

Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку.

На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.

Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было.

Если звонков больше десяти — можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка.

Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.

Также вы можете заказать оценщика. В среднем услуги стоят от трех до пяти тысяч рублей. При этом вы будете точно знать, что не продешевите со своей квартирой, потому что оценщик учитывает множество факторов, которые влияют на конечную стоимость. Также оценщик в конце должен дать справку, что может пригодиться людям, которые хотят купить вашу квартиру в ипотеку.

Образец оценки недвижимости

Чтобы быстрей продать квартиру подготовьте квартиру и не только ее. Часто, потенциальные покупатели настраиваются на покупку с подъезда. Если в подъезде везде мусор, исписаны стены и неприятный запах — вероятнее всего покупатели не будут покупать квартиру.

Также уберите в квартире большую часть вещей. Покупатели платят за квадратные метры, а уже наполнять их будут по своему усмотрению. Сделайте генеральную уборку — очистите стены от пятен и грязи, отмойте окна. Квартира должна выглядит обезличенной в конце.

Еще стоит сделать косметический ремонт. Подтяните балконные двери, покрасьте стены или поклейте одноцветные обои. Менять пол, ремонтировать батареи — лучше не стоит. Это не повысит особенно цену, а вы потратите деньги и нервы. Самое главное: выровнять стены и пол, проверьте не текут ли трубы и краны, а на стенах и потолке не должно быть подтеков.

Сверху — шанс продать квартиру причем на первом этаже маловероятен. Лучше подготовить квартиру как на картинке ниже

После ремонта нужно разместить квартиру на сайтах по недвижимости. Самые основные: Aвитo, ЦИAH, Domofond и Яндeкc.Heдвижимocть. Перед загрузкой объявления — сделайте качественные фотографии. Вы можете сделать их сами или заказать фотографа с широкоугольной камерой. Также советуем добавить к фотографии план квартиры.

Слева — квартира с 20+ фотографиями. Справа — квартира с 6 фотографиями одной комнаты.

После того как вы сделали фотографии — напишите описание квартиры. Не стоит писать «В шаговой доступности основные инфраструктурные объекты». Лучше так: «Остановка в 10 минутах ходьбы, школа через дорогу, а за углом дома продуктовый».

Также вы можете разместить пост в соцсетях с объявлением о продаже квартиры и рассказать о продаже друзьям и родственникам.

Рекламировать квартиру самостоятельно сложно: нужно следить за объявлением на множестве сайтов, отвечать на кучу звонков и размещать объявление в группах соцсетей.

Чем лучше вы подготовитесь к просмотру квартиры — тем дороже и быстрее продадите ее. Подготовьте заранее копии основных документов: документы об оплате коммунальных платежей, выписку из Росреестра и план квартиры. Также подготовьтесь ответить на основные вопросы покупателей: когда делали последний ремонт, что останется из мебели и вещей в квартире и как обстоят дела с шумоизоляцией.

Расспросите потенциальных покупателей, почему они хотят купить вашу квартиру. Если это семейная пара — сделайте акцент на безопасности квартиры и близости к школе, если покупатели пожилые люди — что из окон не дует, а соседи адекватные.

Если вы знаете о явных недостатках квартиры на которые обратят внимание — придумайте как рассказать о них со стороны пользы. Например, если высокие окна — объясните, что так безопасней для детей и домашних животных.

При продаже квартиры заранее соберите документы на нее. За день собрать документы точно не получиться. В среднем на это уходит до двух недель.

Какие основные документы вам понадобятся:

— Ваш паспорт (если собственников несколько их паспорта тоже понадобятся);

— Договор купли-продажи (ниже мы приложим шаблон договора купли-продажи);

— Разрешение органов опеки и попечительства (если собственники квартиры несовершеннолетние);

— Нотариально заверенное соглашение супруга и заключение о браке (если квартира была куплена в браке).

Дополнительные документы. Они не понадобятся в Росреестре или в МФЦ, но помогут покупателям поверить, что ваша квартира «юридически чистая»:

— Правоустанавливающий документ (В зависимости от прошлой сделки это могут быть договор купли-продажи, наследования или приватизации);

— Технический паспорт;

— Договор задатка (ниже приложим шаблон договора задатка);

— Справка об отсутствии задолженности;
— Выписка из ЕГРН ( Ее можно сделать у нас на сайте https://rosreestr.net/)

Если вы хотите, чтобы покупатели сразу после оплаты заехали в квартиру — вам надо выписаться из нее. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и подайте заявление на выписку. В течение 5-14 дней вас выпишут.

Если квартира куплена на материнский капитал — ее нужно оформить в общедолевую собственность. Для этого вам понадобиться разрешение от органов опеки и попечительства.

После того как вы соберете документы — покажите их юристу и риелтору. Он поможет не пропустить явные ошибки и обезопасить будущую сделку.

Договор задатка поможет вам если покупатель передумает насчет покупки. Часто, сумма при договоре задатка от двух до пяти процентов от стоимости квартиры.

При этом, если вы передумаете продавать квартиру — вам придется возвращать задаток в двойном размере.

С помощью договора, вы сможете быть уверены, что точно продадите квартиру в скором времени и покупатель не уйдет смотреть квартиры дальше.

Что указать в договоре задатка:

1) Паспортные данные вас и покупателя;

2) Адрес и описание квартиры;

3) Точную стоимость квартиры;

4) Размер задатка, способ оплаты и срок;

5) Условие, что задаток останется у вас если покупатели передумает;

6) Информация, что на квартиру нет обременения;

7) Сроки по выезду из квартиры и на подготовку документов на продажу;

8) Условие если вы передумаете продавать квартиру;

9) Дата и подпись.

После того, как покупатель определился и вы заключили договор задатка — можно заключить договор купли-продажи. Лучше всего — составить договор вместе с юристом или риелтором. Они помогут составить его правильно и не допустить фатальных ошибок. После этого заверьте договор у нотариуса. Так вам будет легче защищать свои права на квартиру в суде, если все пойдет не по плану.

Что указывается в договоре купли-продажи:

1) Паспортные данные, адреса и ФИО вас и покупателя;

2) Точная стоимость квартиры;

3) Наличие или отсутствии обременений (Указываются все обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру);

4) Подробное описание квартиры (Указывается полное описание квартиры: метраж, адрес, количество комнат и т.д.);

5) Условия, без которых договор считается недействительным (Что будет если одна из сторон не передаст деньги, а другая не заселиться в квартиру);

6) Разрешение супруга/и если они есть (Если вы в браке — супруг подписывает документ, что не против);

7) Срок и порядок передачи квартиры (В какой срок покупатель переводит деньги, а продавец отдает квартиру);

8) Дееспособность сторон( Прописывается в договоре отдельным пунктом);

9) Добровольность заключение договора (Прописывается как отдельный пункт в договоре).

Также приложите к договору следующие документы: разрешение супруги/а, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копию техпаспорт.

После подписания договора купли-продажи, квартира все еще остается в вашей собственности. Чтобы передать ее новым собственникам — обратитесь с заявлением в МФЦ или Росреестр.

Вам будет нужно найти ближайший офис, отнести туда документы, отстоять в очереди, подать заявление и заплатить госпошлину — 2000 рублей. После 9 дней вам выдадут выписку из ЕГРН уже с указанием новых собственников.

При этом, вам придется снова записываться в МФЦ или брать талончик в электронную очередь, ожидать вашей очереди и после этого вы сможете получить выписку.

Если вы не хотите проходить через все очереди и ждать справку — вы можете заказать выписку из ЕГРН прямо у нас на сайте не выходя из дома — https://rosreestr.net Сделаем выписку в течение дня, а стоимость услуги 350 рублей. После того как вы передали права на собственность — вам должны перевести деньги.

Есть несколько способов: наличными, через аккредитивный счет или банковскую ячейку. Наличными отдают деньги уже редко, поэтому пользуются чаще всего аккредитивным счетом в банке. Мы подробно написали о способах передачи денег и комиссиях о них в нашей статье: https://rosreestr.

net/info/kak-peredat-dengi-za-pokupku-kvartiry

Когда вы будете подавать заявление в МФЦ или Росреестр подпишите акт приема-передачи. Это значит, что у покупателя нет вопросов насчет имущества квартиры и принимает ее, а вы готовы ее продать со всем, что указано в акте.

Также приложите к акту справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и заверьте акт у нотариуса. Это не обязательно, но может пригодиться вам в будущем. После этого вы можете отдавать ключи новым собственника и забрать деньги.

Главное при продаже квартиры — быть внимательным. На множестве этапов, которые мы описали, есть подписание договора, сбор документов. Лучше всего — найти знакомого юриста или риелтора. Они понимают все тонкости рынка и как составить договор так, чтобы спать спокойно.

Также если вас торопят потенциальные покупатели или агентства по недвижимости — не стоит поддаваться. Вероятнее всего, вас пытаются обмануть. Лучше всего — быть дотошным и не торопясь проверять каждый факт. Если вы почувствовали неладное — лучше отказаться.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-polnyy-gayd-po-prodaje

Продаем и покупаем недвижимость правильно

Купля продажа объектов недвижимости

Продажа и приобретение недвижимости – непростая задача, цена ошибки – велика. На что стоит обратить внимание при покупке недвижимости и составлении договора купли-продажи AMO.RU разбирались с экспертами.

фото amo.ru

Одним из самых главных этапов продажи объекта недвижимости является тщательная предпродажная подготовка объекта.

Процессы предпродажной подготовки со стороны продавца и подготовки к приобретению помещения покупателем преследуют разные цели и существенно различаются.

Если продавец на этом этапе приводит в порядок свои документы на недвижимость (гасит задолженность по коммунальным платежам, снимает залог банка, если таковой не был снят после погашения ипотеки, решает вопрос об узаконивании перепланировки/переустройства, произведенной без соответствующих разрешительных документов), то для покупателя важно проверить историю объекта и его «юридическую чистоту» (отсутствие обременений/ограничений имущества, наличие необходимых согласий на сделку, например, корпоративных, или согласия залогодержателя на отчуждение помещения, если оно в залоге, проверить техническую и правоустанавливающую документацию на объект, изучить благонадежность и репутацию продавца).

Алексей Сальников, Основатель и руководитель арендного бизнеса Arenda-rnd.ru Batonmall.ru рекомендует в процессе предпродажной подготовки объекта произвести следующие простые действия:

  • Чистота. Навести порядок, чтобы помещение или здание было ухоженным и чистым;
  • Если объект большой и бюджет позволяет, освежить вход и места общего пользования, чтобы здание выглядело привлекательно;
  • Если помещение находится в аренде, стоит его заполнить арендаторами, чтобы отчетность отражала максимальный арендный поток;
  • Необходимо подготовить всю отчетность по арендаторам, чтобы в полной мере рассказать о том, кто и сколько платит, сколько коммуналки компенсирует и так далее;
  • Если объект был приобретен с целью реконструкции для продажи, не стоит делать дорогой ремонт;
  • И, как при любой продаже, всегда стоит подчеркнуть сильные стороны объекта.

С юридической точки зрения необходимо:

  • Убедиться, что на объекте нет обременений (в том числе от долгосрочных договоров аренды — например, получены согласия на продажу, чтобы это не затягивало процесс продажи).
  • Убедиться, что все перепланировки узаконены. Для 90% покупателей это принципиально, а если объект покупают или берут в залог, то для всех 100%.
  • Сделать ревизию всех документов по коммуникациям (договоры, ТУ, акты балансовой принадлежности).
  • Проверить границы земельного участка, что здание не выходит за их границы, а также нет спорных моментов с соседями.

Лайфхак: хотите убедиться, что с документами по недвижимости у вас всё четко – попробуйте получить кредит с залогом под этот объект недвижимости. Банк досконально изучит все документы качественно и бесплатно.

Конечно, самая распространенная схема — это обыкновенный договор купли-продажи недвижимого имущества. Самый распространенный, потому что именно он — самый простой и понятный.

Но данный способ не всегда может отвечать интересам продавца или покупателя, так как цели у них могут быть разными. Например, целью покупателя может быть долгосрочное владение недвижимостью (для себя или сдачи в аренду) или покупка объекта для быстрой перепродажи.

Продавец может захотеть оставить деньги на счете фирмы, на которую был оформлен объект недвижимости, или вывести деньги как физическое лицо. Тогда лучший алгоритм продажи — это выделение объекта в отдельное юр. лицо и его продажа.

Вариантов может быть масса, поэтому при сделке стоит учитывать конечные цели обеих сторон — тогда станет возможным подобрать максимально эффективную структуру сделки.

Анна Коняева, Управляющий партнер юридической компании CPO Group выделяет следующие этапы в сделке:

  • Фиксация намерений сторон заключить сделку по продаже недвижимости, которая заключается в подписании авансового соглашения, соглашения о задатке либо предварительного договора купли-продажи, предусматривающих передачу продавцом основных правоустанавливающих документов и оплату покупателем нескольких процентов от стоимости объекта недвижимости.
  • Проведение юридической экспертизы сделки, получение от продавца дополнительных документов с целью минимизации возможных выявленных рисков, возникающих при приобретении недвижимости.
  • Если принято решение о заключении сделки, стороны обсуждают детали основного договора купли – продажи: порядок взаиморасчетов, выбирают способы оплаты, фиксируют как физическое, так и юридическое состояние продаваемого объекта, определяются порядок и сроки передачи объекта недвижимости, а также ответственность сторон за срыв сделки.
  • Происходит подписание договора отчуждения недвижимости с привлечением, при необходимости, банка, нотариуса. Подаются документы в Управление Росреестра для регистрации сделки и после оформления права собственности осуществляется фактическая передача объекта недвижимости новому собственнику.

Правильно составленный договор купли-продажи коммерческой недвижимости минимизирует риски последующего оспаривания сделки. В соответствии с законами РФ, он составляется в простой письменной форме и обретает юридическую силу сразу после подписания сторонами. Однако есть ряд нюансов, о которых следует знать.

На какие пункты договора нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости?

Продавцу: Рекомендуем не утаивать обременения и фиксировать в договоре реальные характеристики объекта. Важно помнить, что неисполнение обязательств, равно как и сокрытие обременений могут повлечь ответственность. Важным пунктом договора для продавца является порядок расчетов.

Покупателю: При покупке коммерческой недвижимости покупатель преследует определенную цель. Приобретаемый объект должен этой цели соответствовать. Важные параметры недвижимости должны быть четко отражены в договоре.

Например, это касается мощностей электроэнергии. Необходимо закрепить в договоре действительную стоимость объекта и порядок расчетов.

Опасно соглашаться на схемы, когда в договор вносится заниженная стоимость, а остальная сумма выплачивается в обход договора.

По моему мнению, при покупке недвижимости (как коммерческой, так и жилой) важно обращать внимание на несколько критичных моментов:

1. Обременения (залоги, ипотеки). Их либо не должно быть, либо мы должны о них знать, чтобы учесть в дальнейшем.

2. Земельный участок. Если здание — отдельно стоящее, то к нему должен быть оформлен земельный участок (в собственность или на правах аренды).

Если помещение, которое вы покупаете, находится в здании, то соответствующим образом должно быть оформлено и долевое участие в этом ЗУ.

Проверьте наличие прочих обременений на земельный участок — например, сервитуты. Их можно найти в выписке из ЕГРН или кадастровой выписке.

3. Если собираетесь строиться на этом участке, закажите топосъемку. А вдруг в самом центре проходит водопровод, который придется выносить? А ведь это не дешевое удовольствие.

4. Здание должно располагаться в границах земельного участка.

5. Основание получения права собственности. Нужно убедиться, что оно было получено законным образом. Могут возникнуть риски по незаконности строительства, если на месте, где должен был расположиться жилой дом, был построен офис.

5. Коммуникации — один из важных пунктов, про который многие забывают. В договоре купли-продажи должно быть указано, что вместе с недвижимостью продается электрическая мощность, кабеля для трансформаторных подстанций, газопроводы, водопроводы и т.д. Без этих пунктов будет трудно или даже невозможно переоформить коммуникации на себя.

6. Есть множество кейсов, когда здание продавалось без коммуникаций, а потом оставалось бесхозным в течение нескольких лет, пока этот вопрос не решался.

7. Проверьте также адекватность соседей. Это не договорной пункт, но злые соседи могут насолить вам, как новому владельцу.

8. Проверьте, соблюдены ли требования пожарной безопасности (сигнализация, второй пожарный выход, пожарный выезд). Нарушение пожарных норм может повлечь за собой дополнительные затраты на их последующее устранение.

Юридическая экспертиза – это комплексная проверка объекта недвижимости с целью его объективной оценки и определения связанных с ним рисков.

Проводится юридическая экспертиза объекта недвижимости до заключения сделки и позволяет покупателю принять окончательное решение.

Что включает в себя детальная юридическая экспертиза (legal due diligence)?

Алексей Сальников отмечает, что legal due diligence — это комплексная проверка объекта недвижимости и продавца. Основная цель — выявить (или убедиться в отсутствии) скрытых рисков при покупке объекта недвижимости для нового владельца.

Она включает в себя проверку обременений, добропорядочного оформления прав собственности, технического состояния здания, наличия и правильности оформления коммуникаций. Иногда во время юридической экспертизы также осуществляют рыночную оценку недвижимости.

Объем и необходимость due diligence зависит от целей покупателя и рисков, которые он готов на себя взять.

Правовая экспертиза сделки может включать различные мероприятия, в зависимости от приобретаемого объекта недвижимости, но в обязательном порядке в нее входит:

1. Проверка информации в отношении продавца, уставные документы и полномочия директора, объем прав в отношении объекта, законность их приобретения, наличие обременений недвижимости, получение иной информации, которая может препятствовать использованию имущества новым собственником.

Проверка проводится как с использованием открытых источников информации, например, официальных сайтов ФНС, ФССП, МВД, судебных картотек, специальных сервисов для проверки контрагентов, так и с помощью направления соответствующих платных запросов в компетентные органы и базы данных.

2. Определение наиболее существенных рисков сделки и способы их минимизации, включая подготовку необходимых документов, позволяющих снизить потенциальные риски, получение заверений и гарантий продавца, а также иной дополнительной информации, которая позволит новому владельцу не беспокоиться о наличии подводных камней приобретаемого имущества.

Регистрируется не сам договор купли-продажи коммерческой недвижимости, а переход права собственности на объект. Это – функция Росреестра. За услугу взимается госпошлина. Срок оформления – 7-9 рабочих дней.

Перед обращением в Росреестр уточните список документов, которые нужно будет приложить к договору (сам договор представляется в трех экземплярах, заверенных подписями сторон).

Это правоустанавливающие документы, выписка из Росреестра, что помещение не находится в залоге, выписка из БТИ, акт приема-передачи.

Также могут потребоваться сведения об организациях, между которыми заключается договор.

В этом случае в Договоре указывается точный порядок (график) платежей и сумма. Также необходимо указать, в какой момент к покупателю переходит право собственности. Регистрация в Росреестре происходит после подписания акта приема-передачи. Продавец вправе указать, что до полного погашения задолженности объект находится у него в залоге. После погашения суммы обременение снимается.

Рынок начинает постепенно восстанавливаться после всего, что случилось в первом полугодии 2020. Инвесторы начинают проявлять интерес к приобретению недвижимости. Особый интерес, конечно, вызывают объекты, чья стоимость сейчас значительно снижена, окупаемость вложений составляет 5-7 лет.

Это могут быть залоговые активы, либо объекты, собственникам которых из-за сложной экономической ситуации срочно нужны денежные средства. Однако большинство таких объектов не выставляются в открытую продажу, информация о них есть только у профессиональных консультантов.

При продаже подобных объектов так же возможно использование различных структур сделки, и в таких случаях, конечно, очень важно пользоваться услугами профессиональных консультантов и юристов.

Источник: https://vc.ru/u/310239-amo-ru/138403-prodaem-i-pokupaem-nedvizhimost-pravilno

Как составить договор и зарегистрировать куплю-продажу

Купля продажа объектов недвижимости

Покуп­ка-про­да­жа – самая рас­про­стра­нен­ная сдел­ка в недви­жи­мо­сти, скреп­ля­е­мая дого­во­ром. Это не обыч­ная уст­ная дого­во­рен­ность, после кото­рой сле­ду­ет вру­че­ние клю­чей.

Дого­вор куп­ли-про­да­жи явля­ет­ся основ­ным пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щим доку­мен­том и дол­жен быть состав­лен в пись­мен­ном виде, с уче­том все­воз­мож­ных нюан­сов, а их в жиз­ни может быть сотни.

Договор купли-продажи: нужна ли регистрация

Реги­стра­ция само­го дого­во­ра и поход в нота­ри­аль­ную кон­то­ру сего­дня не обя­за­тель­ны, но крайне важ­на сама реги­стра­ция фак­та пере­хо­да соб­ствен­но­сти от про­дав­ца к поку­па­те­лю – без это­го послед­ний не обла­да­ет пра­ва­ми соб­ствен­ни­ка, даже если будет жить в квар­ти­ре всю свою жизнь и про­ве­дет в ней не один ремонт.

Такую квар­ти­ру новый хозя­ин не смо­жет ни про­дать, ни сдать в арен­ду, ведь соб­ствен­ни­ком ее фор­маль­но будет преж­ний вла­де­лец. Таким обра­зом куп­ля-про­да­жа фак­ти­че­ски будет ничтожной.

Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости

Сего­дня про­дать и купить мож­но любую недви­жи­мость – жилую и нежи­лую. Наиме­но­ва­ние объ­ек­та недви­жи­мо­сти, с опи­са­ни­ем, адре­сом, общей пло­ща­дью – неотъ­ем­ле­мая часть любо­го дого­во­ра (ст. 554, ЖК РФ).

  • Имей­те в виду, что жилым явля­ет­ся поме­ще­ние, пред­на­зна­чен­ное исклю­чи­тель­но для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния – это дома, квар­ти­ры, дачи, кот­те­джи и т.д. Оно долж­но обла­дать стан­дарт­ным набо­ром тех­ни­че­ских и сани­тар­ных качеств, опре­де­лен­ным п.2, ст.288 Граж­дан­ско­го Кодекса.
  • Гости­ни­цы, апар­та­мен­ты, офис­ные поме­ще­ния, мага­зи­ны – не явля­ют­ся жилы­ми, несмот­ря на то, что там все­гда мно­го народа.

Каза­лось, какая раз­ни­ца – жилое поме­ще­ние или нежи­лое, ан нет:

  • налог на нежи­лую недви­жи­мость намно­го больше;
  • нежи­лую недви­жи­мость при­об­ре­та­ют под ком­мер­че­скую деятельность.

Покупка дома на земельном участке

Зна­че­ние име­ет, про­да­ет­ся ли квар­ти­ра, либо дом на земель­ном участ­ке. Пра­ви­ла про­да­жи недви­жи­мо­сти на участ­ке содер­жат­ся в ст.552 ГК РФ.

Одно­вре­мен­но с про­да­жей дома обыч­но про­да­ет­ся и уча­сток, на кото­ром он нахо­дит­ся и все хозяй­ствен­ные постройки.

При покуп­ке дома на участ­ке важ­но, явля­ет­ся ли соб­ствен­ник так­же вла­дель­цем участка:

  • Если да, то пра­ва на земель­ный уча­сток пере­хо­дят к покупателю.
  • Если уча­сток при­над­ле­жит дру­го­му соб­ствен­ни­ку, то поку­па­тель дома прав соб­ствен­но­сти на уча­сток так­же иметь не будет.

Объ­ек­ты, тес­но свя­зан­ные с участ­ком, сле­ду­ют, соглас­но Земель­но­му Кодек­су за ним: нель­зя, напри­мер, купить уча­сток без дач­но­го доми­ка, на нем расположенного.

Договорная цена купли-продажи

В дого­во­ре куп­ли-про­да­жи обя­за­тель­но ука­зы­ва­ет­ся цена недви­жи­мо­сти – или общая или одно­го квад­рат­но­го метра.

В цену недви­жи­мо­сти вхо­дит и цена части земель­но­го участ­ка, на кото­рой та рас­по­ло­же­на (ст.555 ГК).

Права других собственников

Важ­но знать, что если про­да­ет­ся недви­жи­мость (жилой дом, квар­ти­ра, часть дома), в кото­рой про­жи­ва­ют люди, име­ю­щие пра­ва на жилое поме­ще­ние (или его часть), то после пере­хо­да прав соб­ствен­но­сти на эту недви­жи­мость к ново­му соб­ствен­ни­ку, пра­ва поль­зо­ва­ния этих лиц не теря­ют­ся. Все они долж­ны быть пере­чис­ле­ны в дого­во­ре (ст. 558, ГК).

  • Напри­мер, купив мно­го­квар­тир­ный дом, соб­ствен­ник не может высе­лить из него про­жи­ва­ю­щих там людей;
  • По умол­ча­нию пра­вом поль­зо­вать­ся жилым поме­ще­ни­ем име­ют чле­ны семьи собственника.

Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щий дого­вор куп­ли-про­да­жи под­пи­сы­ва­ет­ся в трех экземплярах.

Так­же дол­жен быть зара­нее под­го­тов­лен и под­пи­сан пере­да­точ­ный акт.

Государственная регистрация прав собственности

Необ­хо­ди­мость такой реги­стра­ции сдел­ки куп­ли-про­да­жи содер­жит­ся в ст. 551, ГК РФ.

Реги­стра­ция прав соб­ствен­но­сти осу­ществ­ля­ет­ся в Росре­ест­ре, в соот­вет­ствии с Феде­раль­ным зако­ном с № 122-ФЗ “О госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции прав на недви­жи­мое иму­ще­ство и сде­лок с ним”.

Какие документы подаются в Росреестр

В Росре­естр пода­ют­ся такие документы:

  1. Заяв­ле­ния обе­их сто­рон, кото­рые пишут­ся вручную: 
    • В заяв­ле­нии содер­жит­ся прось­ба заре­ги­стри­ро­вать пере­ход прав собственности.
    • Каж­дая из сто­рон может участ­во­вать в реги­стра­ции через дове­рен­ное лицо, при усло­вии, что у это­го лица име­ет­ся заве­рен­ная нота­ри­аль­но дове­рен­ность на пра­во про­ве­де­ния регистрации.
    • Инте­ре­сы несо­вер­шен­но­лет­них – детей до 14 лет, или лиц, при­знан­ных недее­спо­соб­ны­ми, в сдел­ке куп­ли-про­да­жи пред­став­ля­ют опе­ку­ны или роди­те­ли. При этом им дове­рен­ность не нужна.
  2. Доку­мент о упла­те госу­дар­ствен­ной пошлины. 
    • Реги­стра­ция – это плат­ная процедура:
    • Раз­мер пошлины: 
      • 2000 руб. – для физи­че­ских лиц;
      • 22000 – для юридических.
  1. Доку­мент пра­ва соб­ствен­но­сти на отчуж­да­е­мую недви­жи­мость продавца: 
    • сви­де­тель­ство прав соб­ствен­ни­ка, о пра­ве на наслед­ство и т.д.
  2. План про­да­ва­е­мо­го поме­ще­ния с опи­са­ни­ем, состав­лен­ный кадаст­ро­вы­ми орга­на­ми (так­же плат­ная процедура).
  3. Выпис­ка в фор­ме справ­ки из домо­вой кни­ги обо всех лицах, име­ю­щих пра­во поль­зо­вать­ся помещением.

Если пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щий доку­мент содер­жал допол­ни­тель­ные усло­вия (напри­мер, об обя­за­тель­стве соб­ствен­ни­ка про­ве­сти ремонт поме­ще­ния перед про­да­жей), то при реги­стра­ции сдел­ки на осно­ва­нии под­твер­жда­ю­щих доку­мен­тов, про­ве­ря­ет­ся выпол­не­ние это­го условия.

Все ука­зан­ные выше доку­мен­ты предо­став­ля­ют­ся в двух экзем­пля­рах (под­лин­ник и копия).

Обе сто­ро­ны и их пред­ста­ви­те­ли долж­ны иметь пас­пор­та и дру­гие доку­мен­ты, удо­сто­ве­ря­ю­щие лич­ность (для несо­вер­шен­но­лет­них – сви­де­тель­ства о рождении

Для юри­ди­че­ских лиц, поми­мо пере­чис­лен­ных доку­мен­тов, так­же в двух экзем­пля­рах нуж­ны еще:

  • учре­ди­тель­ные документы;
  • доку­мен­ты пол­но­моч­ных пред­ста­ви­те­лей, если они участ­ву­ют в реги­стра­ции как дове­рен­ные лица.

Денежный расчет при купле-продаже

Запом­ни­те: Пере­да­чу денег луч­ше про­из­во­дить после реги­стра­ции прав соб­ствен­ни­ка, а не после заклю­че­ния дого­во­ра, как это обыч­но делается.

Это иде­аль­ный вари­ант для поку­па­те­ля, но сомни­тель­ный – для про­дав­ца: а вдруг поку­па­тель сра­зу после реги­стра­ции исчезнет?

При опла­те налич­ны­ми пол­ную гаран­тию без­опас­но­сти рас­че­та дает бан­ков­ская ячей­ка, кото­рую поку­па­те­лю над­ле­жит арен­до­вать заранее.

Каким обра­зом про­ис­хо­дит рас­чет при куп­ле-про­да­же читай­те здесь.

: Дого­вор купли-продажи.

При­мер­ный дого­вор куп­ли-про­да­жи жило­го помещения

Ска­чать образец

Источник: https://moezhile.ru/sdelka/dogovor-kupli-prodazhi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.