Предварительный договор купли продажи строящегося объекта

Содержание

Предварительный договор при строительстве объектов недвижимости

Предварительный договор купли продажи строящегося объекта

Тарас Оксюк, кандидат юридических наук, старший юрист международной юридической фирмы Lovells.

В статье рассматриваются вопросы, наиболее часто возникающие при использовании конструкции предварительного договора на стадии строительства объектов недвижимости, а также даются некоторые рекомендации по минимизации рисков с целью защиты интересов добросовестного контрагента.

На практике широкое распространение получило заключение предварительных договоров застройщиками объектов недвижимости (в первую очередь, зданий) на стадии их строительства.

Еще до момента ввода зданий в эксплуатацию и регистрации права собственности на них многие застройщики активно ищут потенциальных покупателей и арендаторов помещений, согласуют с ними условия будущих договоров купли-продажи, мены, аренды, долевого участия в строительстве, а для закрепления юридической обязанности по совершению таких сделок заключают предварительные договоры.

Однако при применении конструкции предварительного договора допускается много ошибок, что обусловлено неправильным пониманием норм гражданского и градостроительного законодательства.

В результате возникают существенные риски для одной или обеих сторон предварительных договоров, заключенных в отношении строящихся объектов недвижимости, включая подчас и самый существенный риск – невозможность понуждения одной стороной другой стороны заключить основной договор купли-продажи, мены, долевого инвестирования в строительство или аренды в будущем.

В целях настоящей статьи под застройщиком понимается лицо, осуществляющее строительство здания на принадлежащем ему земельном участке и принимающее на себя по предварительному договору обязательство заключить с контрагентом в будущем соответствующую сделку (основной договор) в отношении определенных помещений, расположенных в таком здании.

Определение и соблюдение срока заключения основного договора

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен определять срок заключения основного договора. В сделках, связанных со строящимися объектами недвижимости, существует некоторая сложность в определении срока заключения основного договора по следующим причинам.

Если стороны намереваются подписать предварительный договор купли-продажи, мены или аренды помещения, то им следует учитывать, что основной договор может быть заключен только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности продавца (арендодателя) в отношении здания в целом или хотя бы помещений, являющихся объектом купли-продажи или аренды (п. 1 ст. 454, ст. 608 ГК РФ). Естественно, точную дату государственной регистрации права собственности на помещения заранее определить нельзя.

Если стороны планируют заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, им важно помнить, что застройщик вправе заключить основной договор только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, где будет строиться здание (ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, далее – Закон). Точную дату выполнения данных условий определить также невозможно.

Ссылаясь на невозможность определения точной даты выполнения застройщиком всех условий, необходимых для заключения основного договора, стороны предварительного договора часто определяют срок заключения основного договора следующим образом: в предварительный договор включается норма, привязывающая момент заключения основного договора исключительно к выполнению застройщиком условий заключения основного договора. Так, в предварительных договорах купли-продажи и аренды указывается, что заключение основных договоров должно производиться в течение определенного количества дней после государственной регистрации права собственности продавца или арендодателя на здание .

Автору данной статьи недавно в очередной раз пришлось столкнуться с предложением о включении данной формулировки в предварительный договор аренды при представлении интересов российской дочерней компании крупного немецкого производителя автомобилей перед застройщиком – арендодателем строящегося офисного центра в Москве.

Подобные положения включают застройщики и в предварительные договоры участия в долевом строительстве.

Примером из практики автора может служить попытка застройщика торгового комплекса в Самаре навязать компании – владельцу крупной сети торговых центров включение в предварительный договор условия о заключении основного договора в течение определенного количества дней после выполнения застройщиком всех требований ст. 3 Закона.

Однако подобное “определение” срока заключения основного договора противоречит ГК РФ и влечет риски как для застройщиков, так и для их контрагентов. Согласно ст. 190 ГК РФ, срок может быть определен как четкая календарная дата, период времени или событие, которое должно неизбежно наступить. Иные варианты невозможны.

При использовании указанных выше формулировок момент заключения основного договора привязывается к дате государственной регистрации права собственности застройщика на здание или дате выполнения им всех требований ст. 3 Закона, т.е.

к событиям, наступление которых вероятно, но отнюдь не неизбежно (например, право собственности застройщика на здание не будет зарегистрировано, если здание не введено в эксплуатацию вследствие нарушения строительных норм и правил при его возведении; застройщик может не получить разрешение на строительство и потому будет не вправе заключать договоры на участие в долевом строительстве и т.д.).

Таким образом, в рассмотренных случаях срок заключения основного договора не определен событием, которое должно неизбежно наступить, и не соответствует ни одному из иных способов установления срока, предусмотренных ст.

190 ГК РФ, а потому должен считаться несогласованным. В результате применяется правило п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что срок заключения основного договора равен одному году с момента подписания предварительного договора .

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.06.2006 по делу N А82-6951/2005-7.

Неправильное определение означенного срока приводит к тому, что по истечении одного года с момента заключения предварительного договора он утрачивает силу, что может быть невыгодно для любой из его сторон. Например, застройщику может оказаться мало годичного срока для выполнения всех условий заключения основного договора.

С другой стороны, контрагент застройщика по предварительному договору может столкнуться с ситуацией, когда по истечении года застройщик, не выполнив необходимые для заключения основного договора условия, уведомляет контрагента о прекращении предварительного договора и заключает новый предварительный договор уже с иным покупателем или арендатором, предложившим более выгодные для застройщика условия.

Для устранения указанного риска представляется возможным определять срок заключения основного договора следующим образом:

  • установить в предварительном договоре четкую дату заключения основного договора, которая рассчитывается с учетом максимально необходимого для продавца (арендодателя) времени для завершения строительства здания, ввода его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на него, а для застройщика по договору долевого участия в строительстве – для выполнения всех условий ст. 3 Закона;
  • одновременно предусмотреть, что обязательными условиями заключения основного договора являются регистрация права собственности продавца (арендодателя) на здание и выполнение застройщиком по договору участия в долевом строительстве требований ст. 3 Закона.

Таким образом, возможная норма предварительного договора о сроке, соответствующая требованиям ГК РФ, может выглядеть следующим образом:

“основной договор заключается после выполнения продавцом (арендодателем, застройщиком) по договору долевого участия в строительстве следующих условий… (указать условия), но в любом случае не позднее… (указать дату)”.

В таком случае стороны будут четко знать календарную дату, до которой застройщик должен выполнить все условия заключения основного договора.

Данная норма выгодна не только для участника (арендатора, покупателя) долевого строительства, поскольку стимулирует исполнение застройщиком обязательств в установленный срок.

Она защищает и интересы застройщика, поскольку он знает, что до данной даты участник (арендатор, покупатель) долевого строительства связан обязательством о заключении основного договора.

Следующая проблема, на которой хотелось бы остановиться, – пропуск сторонами момента заключения основного договора. В практике имеют место случаи, когда стороны ждут выполнения всех условий заключения основного договора, после чего направляют предложение о его подписании, в то время как срок его заключения, установленный в предварительном договоре, уже истек.

Однако, согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, если одна сторона направит предложение о заключении основного договора по истечении срока для его заключения, предусмотренного предварительным договором, такое предложение не будет являться обязательным для другой стороны, поскольку предварительный договор уже утратил силу .

В результате сторона, получившая указанную оферту, может или вообще отказаться заключить основной договор, или предложить заключить его на иных условиях, чем были определены предварительным договором.

В связи с этим любой стороне предварительного договора необходимо четко помнить срок заключения основного договора и направлять предложения о его заключении до момента истечения такого срока.

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/14732-predvaritelnyj-dogovor-stroitelstve-obektov-nedvizhimosti

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, и как максимально обезопасить сделку?

Предварительный договор купли продажи строящегося объекта

Почти треть сделок в сфере строительства и продаж новостроек заключается по предварительному договору (ПДКП).

Расскажем обо всех нюансах и особенностях данного документа, сделок с ним, и определим – законны ли действия застройщиков, использующих такие договоры.

статьи:

Варианты предварительного договора купли-продажи строящейся квартиры – плюсы и риски каждого

В соответствии со статьей 429 ГК РФ, договор, оформленный предварительно, не предусматривает регистрации прав на недвижимое имущество в Росреестре.

То есть, при его заключении вы не станете собственником жилья, а лишь будете обязаны выполнить условия, прописанные в документе.

Заметьте, договор может потерять свою силу, если его признает судебная инстанция недействительным. На практике такое часто случается.

Юристы выделяют несколько типов предварительного договора. Зависят они от того, в какой момент был заключен между сторонами документ.

Перечислим, когда могут быть заключены договоры, а также определим, какие негативные и положительные моменты несут определенные обстоятельства.

1. Начальная стадия, до застройки

ПДКП может быть заключен с потенциальным покупателем еще до того, как застройщик получит разрешительную документацию на строительство дома. По сути, дом еще не начали строить, а денежные средства на него застройщик уже начинает получать, заключая предварительно сделки купли-продажи. Реальность может быть печальной в этой ситуации.

Застройщик может предложить оформить предварительный договор долевого участия (предДДУ), так как по действующему законодательству до получения документации нельзя заключить ДДУ.

Такой предварительный документ юристы не рекомендуют подписывать – реальные, законные строительные фирмы не прибегнут к такой схеме! Помните об этом.

2. Момент застройки, заключение предварительного договора в строящемся доме

Обратите внимание, что заключить предварительный договор в этот период категорически запрещено законом! Вы не можете заключить ПДКП.

Оформлять следует один из договоров:

  1. Долевого участия.
  2. ЖНК.
  3. ЖСК.

Другая документация будет также незаконной.

Заметьте, что предварительный договор подразумевает некие гарантии ваших намерений приобрести недвижимость, но никак не приобретение имущества. Именно поэтому схема, при которой заключается предварительный договор, в строящемся доме незаконна.

Помните о таких рисках для покупателя:

  1. Застройщик может спокойно расторгнуть договор и перепродать имущество, ведь его не нужно оформлять в Росреестре.
  2. В случае признания застройщика банкротом, потенциальные покупатели могут потерять жилье или денежные средства, которые уже были перечислены на счет продавца.

Риски для продавца в момент стройки дома тоже есть:

  1. Покупатель может потребовать вернуть вложенные денежные средства в объект, причем и двойной размер процентов от этой суммы (ст. 395 ГК РФ), и другие расходы. Как правило, на практике если дело проходит через суд, то выигрывает дело будущий покупатель.
  2. Застройщика могут оштрафовать, ведь схема заключения предварительного договора в момент стройки объекта незаконна. Должностные лица выплачивают – от 20 до 50 тыс.руб., а юридические – от 500 тыс.руб. до 1 миллиона.

Конечно же, заключать договор в строящемся доме, даже при имеющейся разрешительной документации, нежелательно.

3. После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию

Этот вариант – самый подходящий и законный.

Он предусматривает переоформление предварительного договора в договор долевого участия для потенциального покупателя недвижимого имущества.

Именно ДДУ является документом, устанавливающим права на приобретенное имущество.

Обязательно смотрите на то, чтобы дом был окончательно построен, а жилье было сдано в эксплуатацию. Подтверждением для этого будет документация – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию!

На этом этапе обычно уже не заключают ПДКП – но, если застройщик предложил, не стоит отказываться. Все равно позже придется переоформлять договор.

Кроме того, право собственности на имущество у покупателя появится после заключения особого акта между всеми инвесторами – акта реализации инвестиционного контракта.

А этот момент может быть отложен на неизвестное время, и он никак не будет зависеть от того, перевели ли денежные средства покупатели за имущество.

Как заключить договор предварительной купли-продажи квартиры и обезопасить сделку – инструкция

Расскажем, как следует действовать, если застройщик или лицо, занимающееся реализацией недвижимости, предлагает заключить предварительную документацию.

Чтобы обезопасить сделку, необходимо следовать инструкции:

  1. Не соглашайтесь на предложение. Дайте понять, что заключать сделку вы будете по всем требованиям закона. Неважно, был ли недостроен дом, или только начинается стройка, или дом сдали в эксплуатацию.
  2. Проверьте все документы, имеющиеся у продавца. Можете попросить копии и обратиться к юристу для определения их достоверности.

  3. Уделите внимание срокам, когда будет принят и передан объект инвестору от застройщика. Этот пункт обязательно должен быть прописан в документах.
  4. Проверьте предварительный договор купли-продажи квартиры.

    Он не сможет быть переоформлен после того, как вы его подпишете! Вы обязательно должны быть согласны со всеми условиями и обязательствами, которые там прописаны. Помните, вам же придется их выполнять!

  5. В документе пропишите срок, когда будет подписан между сторонами основной договор, подтверждающий сделку купли-продажи.

Как правило, основной договор заключается на основании предварительного. Поэтому лучше, если в документе будет подробно и конкретно все расписано.

В том случае, если потенциального покупателя недвижимого имущества не устраивает предварительный документ, который ему предлагает застройщик, то покупатель вправе может потребовать его изменить.

Что необходимо иметь в виду, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, или о чем вам не скажет застройщик?

Чтобы не возникало споров и проблем, смотрите на документ, который вам предлагают заключить.

Вы можете прийти с ним к юристу и попросить пересмотреть его, изменить, если потребуется. Читая договор, вы должны получить впечатление о недвижимости. Разные мелочи обязательно должны быть прописаны подробно!

Обращайте внимание на такие моменты в договоре:

  1. Должен быть подробно прописан каждый пункт, касающийся имущества. Например, ее площадь, место расположения в доме, уровень отделки и другие параметры.
  2. Указывается обязательно комплектация недвижимости – имеется ли сантехника, проведена ли телефонная линия и т.п.
  3. Вписывается стоимость недвижимости.

    Это важный вопрос, который должен быть не только оговорен, но и прописан в документе.

  4. Срок передачи недвижимости в вашу собственность. Пункт можно прописать и в предварительном, и в основном договоре.
  5. Порядок регистрации права собственности на недвижимость.

    Например, вы можете прописать, кто будет регистрировать собственность, кто будет оплачивать государственную пошлину.

  6. Права и обязанности сторон тоже стоит указать.
  7. Отметьте в документе и ответственность сторон, в случае невыполнения обязательств.

Если после прописанных условий застройщик отказывается заключать с вами основной договор, вы можете его привлечь к ответственности через суд.

Кроме того, вы можете заставить его через эту инстанцию заключить с вами основной документ, подтверждающий сделку купли-продажи.

Еще один вариант развития действий, когда застройщик не подписывает основной документ, – расторжение предварительного договора и возврат уже перечисленных денежных средств.

Важные вопросы по договору предварительной купли-продажи квартиры в новостройке – отвечают юристы

Ответим на самые распространенные вопросы:

– Можно ли расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, и когда?

Предварительный документ, подтверждающий намерения на осуществление сделки, может быть расторгнут в любое время, если иное не прописано в самом договоре.

Стороны могут прописать, в каких случаях, при каких обстоятельствах договор может быть расторгнут.

Лучше аннулировать договор через суд.

– Есть ли разница заключения предварительного договора купли продажи квартиры с задатком и без него?

Да, есть. Обязательно в документе должны быть прописаны сроки передачи денег, а также реквизиты получателя.

ПДКП с задатком несет массу рисков. На практике часты случаи, когда застройщики и инвесторы становились банкротами, и не могли вернуть средства покупателям. Так, люди оставались без денег и без жилья.

– Можно ли оформить предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, приобретая на материнский капитал?

Предварительно документацию в строящемся доме заключить невозможно, так как это противозаконно.

Однако вы можете использовать материнский капитал при оформлении сделки купли-продажи жилья и заключении предварительной документации, но – не в строящемся доме.

– Как заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, если в числе дольщиков или будущих владельцев будет несовершеннолетний?

При оформлении квартиры, если у несовершеннолетнего нет постоянного жилья, потребуется взять согласие органов опеки и попечительства о том, что они не против, что ребенок будет проживать в будущем доме, будущем жилье.

По сути, на оформление предварительного договора никак не влияет число лиц и их категория, которые будут в дальнейшем прописаны в квартире.

Если квартира будет оформлена на несовершеннолетнего, то здесь нужно быть внимательным. Лучше, если приобретенное имущество будет сначала оформлено на взрослого – например, на родителя, а потом квартира будет подарена ребенку.

По действующему законодательству РФ, несовершеннолетний не может быть собственником недвижимого имущества. Поэтому оформляется квартира с указанием, что в собственность она перейдет по достижении лицу 18 лет.

– Можно ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением?

Да, оформление предварительного документа возможно при обременении.

Но вы должны учесть вид этого обременения.

Например, при аресте объекта лучше не заключать договор.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/801-stoit-li-zaklyuchat-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-novostrojke-i-kak-maksimalno-obezopasit-sdelku.html

Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости: актуальные проблемы теории и практики

Предварительный договор купли продажи строящегося объекта

Сотникова, А. К. Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости: актуальные проблемы теории и практики / А. К. Сотникова.

— Текст : непосредственный // Актуальные проблемы права : материалы I Междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2011 г.). — Москва : Ваш полиграфический партнер, 2011. — С. 90-94. — URL: https://moluch.

ru/conf/law/archive/40/1164/ (дата обращения: 23.02.2021).

Договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости получил наибольшее применение в гражданском обороте в последнее время.

Потребность именно в договорной конструкции оформления гражданских правоотношений обусловлена тем, что на этапе строительства возможно в максимальной степени учесть потребности будущих собственников-предпринимателей (планировка помещений, ремонтные работы, подводка необходимых коммуникаций и т.п.

), а обычным гражданам приобретение объекта строящейся недвижимости позволяет существенно сэкономить в случае его приобретения на этапе строительства.

Кроме того, стоит отметить, что введение в действие Федерального закона от 1 апреля 2005 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», регламентирующего приобретение квартир гражданами для личного пользования и устанавливающее для застройщиков достаточно жесткие условия, заставило последних предлагать покупателям разного рода «обходные» схемы и договоры.

Таким образом, необходимость наиболее полного удовлетворения потребностей участников гражданского оборота приводит к его динамичности, возникновению на практике новых отношений, которые в меньшей степени урегулированы действующим законодательством.

При применении такой договорной конструкции как предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости ввиду неправильного понимания норм гражданского законодательства на практике допускается много ошибок, в результате чего возникают существенные риски для обеих сторон договора, и самый существенный риск – невозможность понуждения заключения основного договора.

В соответствии с ст. 429 ГК РФ стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как отмечает, Павлов А.А. [7] содержание правоотношений порождаемых предварительным договором является одной из ключевых проблем. Как имущественные эти правоотношения рассматривают Агарков А.А. [1], Попова Е.А. Однако при этом основное обязательство по основному договору, являющееся имущественным, автоматически не придает имущественный характер содержанию предварительного договора.

Характер правоотношения, порождаемого предварительным договором, основной договор не предопределяет, несмотря, на существующую между этими обязательствами связь. правоотношения составляет право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение договора, и соответствующую обязанность должника.

Как указывает, Красавчиков О.А.[4], и право, и обязанность в рассматриваемом случае не направлены непосредственно на перемещение материальных благ, не имеют имущественного содержания. Анализируемый вид правоотношений правильнее отнести к числу неимущественных (организационных). Аналогичной точки зрения придерживается Суханов Е.А.

[ 6 ]

Дискуссионным остается вопрос о допустимости неимущественных обязательств.

Статья 307 ГК РФ определяет обязательство как правоотношение, в силу которого кредитор имеет право требовать от должника совершения определенного действия или воздержания от определенного действия. По мнению Павлова А.А.

в подобном понимании обязательства содержится допущение вероятности существования обязательств, где действие должника не обязательно будет связано с имущественной ценностью. «Действия, которые могут быть совершаемы человеком, разнообразны до бесконечности».

Это разнообразие может охватывать собой действия неимущественного характера [7].

Однако ни статья 307 ГК РФ, ни иные положения общей части обязательственного права не указывают на то, что предметом обязательства может быть только действие имущественного характера.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что принципиально допустимы неимущественные обязательства в отечественном гражданском праве, а содержание предварительного договора сводится к неимущественным по своему характеру обязательствам сторон заключить договор.

При использовании на практике конструкции предварительного договора купли- продажи объектов строящейся недвижимости существует некоторая сложность в определении предмета договора, сроках заключения основного договора.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Соответственно, объект недвижимости должен быть однозначно определен и при заключении предварительного договора.

Суды длительное время исходили из того, что поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Между тем позиция, изложенная в Постановлении Пленума ВАС от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» кардинально изменила подходы арбитражных судов при решении вопросов о продаже строящейся недвижимости.

Пленум ВАС РФ указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указания в нем кадастрового номера объекта. Согласно п.1. ст.

5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» каждому объекту недвижимости органом кадастрового учета присваивается кадастровый номер, не повторяющийся во времени и на территории России номер.

Образование объекта недвижимости, изменение его уникальных характеристик или прекращение его существования основание осуществления кадастрового учета.

Однако, если объект недвижимости еще не создан, то не может быть указан кадастровый номер, в таком случае, по мнению высших арбитров, индивидуализировать предмет договора возможно путем указания иных сведений: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Источник: https://moluch.ru/conf/law/archive/40/1164/

Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Предварительный договор купли продажи строящегося объекта

Помимо договоров долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на рынке существует много других схем привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

  Некоторые из них полностью незаконны, поскольку 214-ФЗ запрещает застройщикам собирать с покупателей деньги какими-либо иными способами.  Покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) находится в «серой» зоне.

  Такая схема может быть как законной, так и не законной – в зависимости от обстоятельств.

Пдкп в новостройке – что  это, законно ли это?

Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье.

  Предварительные договоры подписывают  в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например,  в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать.

  Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка.

  Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи.  Заключение таких соглашений также возможно.

  Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение.  Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее.  Он может не ждать получения права собственности для начала продажи.  Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.

Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком.  Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия.

  Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике.

Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

Однако существуют два исключения:

  • предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.

Или же:

  • дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным.  Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП. Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

Чем рискует покупатель

Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя.

ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ.  Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом?

Отказ заключить основной ДКП

Даже если строительство успешно завершено, застройщик может отказаться заключить основное соглашение о купле-продаже.  Например, квартира будет продана другому покупателю по более высокой цене. Получит ли дольщик назад свои деньги, если дом не будет построен или застройщик откажется подписать основной ДКП?

Юридически такая вероятность существует.

Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими.

  Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски:  деньги могут обесцениться за период строительства. Или, счета застройщика окажутся пусты.

Дом окажется не достроен

Если срок заключения основного ДКП уже подошел, но дом не достроен, покупателя подстерегают новые трудности.  Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик не может оформить свое право собственности на новостройку и передать ее покупателю.  Вторая сторона ПДКП будет вынуждена дожидаться окончания строительства или требовать деньги назад.

Строительные дефекты

По договору купли-продажи покупатель принимает построенное жилье, осмотрев его.   Однако в новостройке могут обнаружиться скрытые недостатки, не заметные при первичном осмотре.

  По ДДУ срок гарантии на передаваемое недвижимое имущество не может быть менее 5 лет.

Но при покупке квартиры по ПДКП от застройщика риски увеличиваются: застройщики устанавливают значительно меньший гарантийный срок – обычно, 1 год.

Дефекты в тексте соглашения

Кроме того, сам предварительный договор от застройщика может иметь намеренно допущенные дефекты.  Например, его условия могут быть сформулированы настолько расплывчато, что суд не признает соглашение о них достигнутым.  В этом случае риск дольщика — также не получить квартиру и, в лучшем случае, получить назад обесценившиеся за это время деньги.

Двойные продажи

В отличие от ДДУ, требование об обязательной регистрации ПДКП в новостройке законом не установлено.  А значит, ничто, кроме доброй воли, не помешает застройщику продать одну и ту же квартиру несколько раз.  В этом случае жилье получит только тот покупатель, который фактически примет его по акту приема-передачи.  Остальные же смогут надеяться лишь на возврат средств.

ПДКП при банкротстве застройщика

Дополнительные сложности для покупателя принесет ухудшение финансового положения девелопера.  Если начинается банкротство застройщика, предварительный договор купли-продажи может стать проблемой.

  Строительство многоквартирного дома, как правило, останавливается до решения вопроса о том, откуда брать деньги на достройку. Поэтому получение ключей покупателем откладывается на неопределенный срок (если вообще состоится).  Забрать же уплаченные деньги тоже будет невозможно – их нет у застройщика-банкрота.

Поэтому покупатель может лишиться как квартиры, так и денег.  Единственное, что ему остается – требовать деньги через суд.

Судебная практика по этому поводу складывается в пользу покупателей жилья по ПДКП. Суды, как правило, встают на их сторону и включают их в реестр кредиторов застройщика (то есть, список тех, перед кем застройщик имеет задолженность).

Основу для многочисленных судебных решений дает Федеральный закон «О банкротстве» от 26 октября  2002 года № 127-ФЗ.  Согласно его статье 201.

1 к дольщикам приравниваются также покупатели квартир по предварительным договорам, либо участники ПДДУ, приобретатели векселей и другие граждане, обманутые застройщиками.

Требования участников таких сделок о передаче жилья или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

На основе этих норм закона, ПДКП, ПДДУ и другие соглашения приравниваются к ДДУ, и право покупателей претендовать на получение средств или жилое помещение признается.  Однако, в любом судебном процессе могут возникнуть неприятные  сюрпризы.  Поэтому заранее гарантировать положительное решение суда невозможно.

Кроме того, признание права еще не означает получение средств или жилья. Банкротство застройщика надолго остановит все его стройки.  Если же имели место двойные продажи, покупатель может вообще не получить жилье.  Даже если вместо этого получится вернуть уплаченные средства, они могут значительно обесцениться за прошедшее время.

Заключение ПДКП

Если покупатель все же желает рискнуть, нужно хотя бы правильно заключить предварительный договор купли-продажи с застройщиком.  Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, в нем должны содержаться существенные условия основного ДКП:

  • подробное описание жилого помещения;
  • его цена;
  • срок заключения основного ДКП.

Эти условия должны быть сформулированы точно и недвусмысленно.

Для покупателя выгодно, если ПДКП будет максимально похож на договор долевого участия.  То есть, в нем должно быть указано, что жилье приобретается в новостройке и передается покупателю после ввода дома в эксплуатацию.  В этом случае при возникновении проблем с застройщиком есть отличный выход  — признание предварительного договора договором долевого участия.

Подписание основного ДКП

По наступлении установленного предварительным договором срока, стороны должны заключить основной договор купли-продажи.  В нем приводится:

  • полное описание квартиры;
  • порядок уплаты оставшейся части цены;
  • дальнейшие действия сторон по регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • если по ПДКП был уплачен обеспечительный взнос, основной ДКП должен содержать условие о его зачете в счет цены.

Основной ДКП не подлежит регистрации.  Однако в Росреестр все же придется обратиться – право собственности покупателя на квартиру возникнет только после его регистрации.

Образец ПДКП

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с застройщиком и основного ДКП вы можете изучить на нашем сайте.

Особые случаи заключения ПДКП

У покупателя может возникнуть желание оплатить квартиру материнским капиталом.

 Но нужно учитывать, что использование материнского капитала может осуществляться только при полном соблюдении законодательства – иначе сделка не будет одобрена.

  Поэтому заключение предварительного договора купли продажи с участием в сделке материнского капитала возможно лишь в случае, если дом уже введен в эксплуатацию.  На этапе строительства это будет незаконным.

Аналогичная ситуация складывается в случае покупки квартиры от имени несовершеннолетнего.  Предварительный договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего заключается с согласия органа опеки и попечительства (как правило, это местный муниципалитет).  Сделку не одобрят в случае, если застройщик не имеет права заключать ПДКП.

По предварительному договору купли-продажи новостройки могут предлагаться по очень  низкой цене.  Поэтому эта схема становится очень привлекательной для покупателя.  Однако никогда не стоит забывать о сопутствующих рисках – возможно, предоставленная скидка того не стоит.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pdkp

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.