Выселение квартирантов кыргызстан

Квартиранты отобрали квартиру у бишкекчанина

Выселение квартирантов кыргызстан

Семья Татыгуль Туйшеновой лишилась двухкомнатной квартиры в центре Бишкека, после того как пустила в нее квартирантов. Об этом Kaktus.media рассказал сын пострадавшей Анарбек Алдабеков.

По его словам, на протяжении семи лет они судятся со знакомыми за право собственности на квартиру, которую сдали им в 2004 году.

С чего все началось

В 2004 году Анарбеку Алдабекову понадобились деньги на развитие бизнеса, он предложил своей матери Татыгуль Туйшеновой заложить их двухкомнатную квартиру 104-й серии в один из банков, где получил кредит. В то время у него был компаньон Келсинбек Саркешев, который попросил сдать заложенную квартиру его родственнице Базарбубу Бекбердиевой. Та должна была ежемесячно оплачивать $200.

“Позже выяснилось, что это была не просто родственница, а его гражданская жена. Вдруг в 2011 году оказалось, что Бекбердиева подала иск в суд о признании состоявшейся сделки купли-продажи нашей двухкомнатной квартиры в доме №1 на улице Боконбаева. В доказательство они представили расписку, якобы написанную мною.

В ней говорилось, что я якобы взял у квартирантов $16 тысяч под залог жилья и не вернул. В то время я находился в Грузии и о судебном процессе ничего не знал. Они якобы искали мою мать, так как она хозяйка квартиры.

Судья Свердловского райсуда Анархан Базаралиева вынесла решение в пользу квартирантки”, – рассказал Алдабеков.

Вторая инстанция и Верховный суд также вынесли решение в пользу Бекбердиевой, несмотря на доводы ответчика и банка, который наложил арест на недвижимость до погашения кредита.

Пострадавший сам оказался судим

По словам Алдабекова, в 2013 году его взяли под арест в России, обвинив в мошенничестве в крупном размере.

“Оказалось, что в 2007 году Саркешев написал на меня заявление, якобы я заложил его офис на пересечении улицы Токтогула и проспекта Мира, взял кредит и уехал. На самом деле здание принадлежало не мне, оно было оформлено на его сына.

В суде они рассказывали, что якобы выписали мне генеральную доверенность, по которой я заложил офис. Но кредит брал сам Саркешев. Часть средств ему выдали деньгами, а на остальную сумму он получил деревоперерабатывающий комплекс.

После революции 2005 года Саркешева уволили, кроме того, сменилось руководство банка, и офис остался банку. С февраля 2006 года нас пытались выселить из офиса, но мы отсудили его. Мы доказали, что деревоперерабатывающее оборудование было выдано под залог офиса незаконно.

В итоге в 2008 году было решено вернуть здание Саркешеву с условием, что до 2013 года банк будет занимать там два этажа, чтобы погасить задолженность. На этом дело закончилось, а я уехал в Грузию”, – рассказал Алдабеков.

Пострадавший считает: бывший партнер специально его подставил, чтобы под шумок отсудить у него квартиру.

“В мае 2013 года меня задержали в России, где я отбывал наказание 9 месяцев. Затем меня депортировали на родину, и я находился в тюрьме до 16 сентября 2015 года. Я вышел по УДО. 22 октября 2018 года мой срок полностью погасили”, – поделился он.

Кто дал расписку?

Алдабеков подал заявление в суд о признании расписки, якобы написанной им, недействительной.

“Первая почерковедческая экспертиза подтвердила, что расписку писал не я, то есть почерк не мой. Они сказали, что якобы попросил написать за меня из-за незнания языка. Я не исключаю, что они использовали бланк с моей печатью и подписью и наложили на это текст, потому что печать и подпись находятся под текстом. Но я никакую расписку никогда не писал”, – утверждает он.

Он рассказал, что первая техническая и почерковедческая экспертизы доказали, что расписка подделана. Но в 2015 году во время прений сторон сменили председательствующую судью, которая назначила новую коллегиальную экспертизу.

“Вторая экспертиза заключила, что раз печать и подпись мои, то и расписка моя. Но это не так. В итоге я опять проиграл суд”, – сообщил Алдабеков.

Что с квартирой?

По словам Алдабекова, квартира до сих пор находится в залоге у банка. И если кредит погашен не будет, то имущество отойдет финучреждению. В настоящее время в квартире проживают бывшие квартиранты.

“В прошлом году мы подали заявление в суд о выселении Бекбердиевой, так как хозяйкой квартиры является моя мама. Она сначала просила, чтобы выселение отсрочили из-за того, что у нее маленькие дети. Затем она заявила на действия судоисполнителя, якобы он что-то нарушил. И спор продолжается по сей день”, – заключил он.

Источник: https://kaktus.media/doc/384954_poprosilis_vremenno_pojit._7_let_hoziaeva_pytautsia_otsydit_svoe_jile_y_kvartirantov.html

Можно ли выселить квартирантов зимой?

Выселение квартирантов кыргызстан

Сдать свободную квартиру или комнату в аренду – неплохой способ получить дополнительный доход. Часто новоявленные арендодатели экономят на уплате налогов и сдают жилье без оформления письменного договора найма. Это чревато последствиями.

Особенно когда жильцы перестанут платить или начнут приводить в упадок кровно нажитое недвижимое имущество. В таком случае любому человеку захочется избавиться от неугодных арендаторов.

Как этого добиться, какие подводные камни ожидают наймодателя на этом пути, можно ли выселить квартирантов зимой или с детьми, какими нормативными актами регламентируется процесс выселения – обо всем этом читаем далее.

Законы о квартирантах

Прежде чем совершать какие-либо действия, направленные на выселение неудобных квартирантов, стоит выяснить, какие рычаги для этого существуют в нынешних Российских законах. Чтобы разобраться, каким нормативным кодексом Российского законодательства следует пользоваться в данном случае, необходимо вникнуть в нюансы понятия «договор аренды».

Договор аренды – это в первую очередь документ, то есть письменное соглашение между арендодателем и арендатором. Основными первостепенными пунктами соглашения являются сроки сдачи жилплощади, а также сумма ежемесячной оплаты за неё.

Нужно принять во внимание, что есть два варианта арендного соглашения в зависимости от вида жилья:

  • Муниципальное или государственное жильё. В этом случае отношения наниматель/наймодатель регулируются Жилищным Кодексом РФ.
  • Жильё находится в частной собственности. Данная сфера правовых отношений относится к Гражданскому кодексу РФ.

Случается такое, что заселение квартирантов не было оформлено письменным договором аренды. Тогда жилищное и гражданское законодательство помочь не в силах. Остаётся обращаться к Уголовному кодексу, что чревато ответными действиями квартирантов уже на основании Налогового Кодекса РФ.

Время года (зима это или лето, отопительный сезон или нет) абсолютно не влияет на вероятность выселения нежелательных квартирантов с точки зрения закона. Другое дело – морально-этические принципы наймодателя как человека.

Так как большая часть территории нашей страны большую часть года подвержена суровому климату, делать различие по температурному режиму за окном грозит арендодателю лишними проблемами.

Таким образом, уверяя, что на улице холодно, арендаторы могут убеждать об отсрочке выселения не один месяц.

Впрочем, если решать вопрос через суд даже в зимний период, у квартирантов будет достаточно времени (пока длится судебное разбирательство), чтобы подыскать себе другое жильё.

Также бывают случаи, когда судебным решением предписывается не выселять жильцов в отопительный сезон при наличии письменного соглашения об аренде и отсутствии долгов по оплате, но это решается индивидуально в каждом конкретном случае и зависит скорее всего от человеческих качеств судьи.

Если у квартирантов есть дети

Аналогичная ситуация происходит, когда в числе арендаторов присутствуют несовершеннолетние дети.

При отсутствии письменного договора законных прав на проживание в нанятом жилом помещении не имеют даже они, так что вы имеете право выгнать таких арендаторов даже в холод — зимой.

При наличии договора аренды и существенных оснований для выселения через суд, все также будет зависеть от расположения арендодателя либо судьи, потому что законодательство в этом случае никаких определённых поблажек для жильцов, у которых есть дети, не предусматривает.

Существуют ли исключения

Самое сложное – это выгнать квартирантов, которые прописались в нанятом жилом помещении. Очень редкий случай, но возможный. Человеку, прописанному в конкретном жилом помещении, закон не запрещает прописать своего ребёнка в нём без разрешения на то владельца жилплощади.

Выселить жильцов с несовершеннолетним ребёнком, прописанным в вашей квартире, практически невозможно.

Придётся договариваться мирным путём, либо искать доказательства того, что ребёнок должен проживать по совершенно другому адресу, и что в отопительный сезон он не замерзнет, оставшись без крыши над головой.

Некоторые рекомендации для арендодателей:

  • Главное – это составить грамотный письменный договор, согласованный у специалистов в этой области;
  • Оплату жилищно-коммунальных услуг стоит включить в состав арендной платы и поручить рассчитываться по квиткам жильцам самостоятельно;
  • Время от времени нужно заглядывать в гости к своим арендаторам для проверки. Контролировать нужно не только сохранность движимого и недвижимого имущества, но и наличие оплаченных счётов за ЖКУ;
  • Как вариант, своевременную оплату коммунальных услуг можно проверять у диспетчера ЖКХ по телефону или зарегистрировать личный кабинет на интернет-сайте управляющей компании;
  • Прежде чем сдавать жилое помещение конкретным арендаторам, стоит тщательно проверить их платёжеспособность;
  • Можно указать в договоре аренды, чтобы жильцы оплачивали ежемесячную арендную плату переводом через отделение банка или безналичным переводом через интернет.

Все это послужит дополнительной защитой от недобросовестных арендаторов и может пригодиться в качестве доказательств в дальнейшем при возможном судебном разбирательстве.

Как действовать

Итак, приняли решение выселять квартирантов.

Ваши следующие шаги:

  • Пробуем договориться «полюбовно». Силу убеждения ещё никто не отменял. Если правильно аргументировать свои претензии к жильцам и подробно описать сопутствующие судебному разбирательству неудобства для них, есть вероятность в кратчайшие сроки добиться своего. Как вариант, можно предложить свою помощь в поиске другого жилья;
  • Если договориться по-хорошему не получилось, составляем уведомление о выселении и подписываем его у квартирантов, желательно в присутствии двух свидетелей. В уведомлении прописываем причины выселения, данные жильцов, а также срок, в течение которого арендаторы обязаны покинуть жильё;
  • Время пришло, а жильцы не съезжают, тогда подготавливаем исковое заявление в суд. Прикладываем к нему необходимый пакет документов, как то: подписанное уведомление, копии и оригиналы счетов на оплату, договор аренды, вещественные доказательства не соблюдения арендаторами договора найма и т. д.;
  • После оглашения результатов судебного разбирательства при положительном решении по вопросу о выселении, жильцам даётся одна неделя на то, чтобы полностью освободить занимаемое помещение.

Квартирант отказывается получать уведомление – что дальше

Если квартиросъемщик уклоняется от получения уведомления о выселении, данный документ можно отправить заказным почтовым письмом с уведомлением о доставке. Даже если жилец откажется принимать это письмо, суд удовлетворится совершенным арендодателем действием и будет считать арендатора предупрежденным о выселении.

В судебный иск необходимо лишь не забыть приложить квитанцию об отправке заказного письма.

Идем в суд

Итак, суд. После подачи всех документов и до конца рассмотрения дела может пройти до двух месяцев. Многих интересует, имеет ли право собственник жилого помещения продолжать брать деньги за аренду в этом случае. И действительно, арендодатель вправе взыскать плату за жильё и за эти месяцы тоже. Также обычно в счёт включают и судебные издержки.

Кто может обратиться

В случае, когда здание, или само сдаваемое помещение становится неподходящим для проживания в нем людей, в суд может обратиться и та и другая сторона соглашения об аренде. Квартиросъёмщики настаивают на расторжении договора найма, а наймодатель – о переселении жильцов.

Если же жилое помещение является пригодным для нормальной жизни человека и его вполне можно арендовать жильцам, то в судебные инстанции подаёт прошение о выселении квартирантов только арендодатель.Арендаторы в свою очередь могут заявить на владельца жилья в суд за незаконное выселение, либо подать апелляцию по поводу решения суда, если таковое уже принято.

Какие доказательства будут приняты

Наиболее существенная вещь, которая будет влиять на результат судебного заседания – это доказательная база. Ведь суду, чтобы удостовериться в законности прошения о выселении, нужны факты. А арендодателю необходимо по возможности предоставить их в полной мере, чтобы добиться урегулирования вопроса в свою пользу.

Вот перечень возможных видов доказательств для выселения квартирантов:

  • Показания сотрудников ЖКХ о том, кто оплачивал коммунальные услуги;
  • Расписки квартирантов об отсрочке выплаты арендной платы как подтверждение просроченной задолженности;
  • Показания свидетелей (к примеру – соседей) о том, что жильцы причиняли повреждения имуществу наймодателя;
  • Фотографии жилого помещения до и после заселения квартирантов, чтобы показать наглядно причинённый ущерб.

Можно использовать также различные видеозаписи или аудиозаписи разговоров с арендаторами. Все это будет дополнительным доказательством в суде, которое может склонить чашу весов а вашу пользу. Ведь если судебные органы не удовлетворятся предоставленными фактами, то иск могут отклонить.

Если не оформлен договор аренды

Гражданским кодексом конечно предусмотрено обязательное составление письменного соглашения между арендатором и арендодателем. Но не все соблюдают это правило. Если договора все-таки не было и жильцы въехали по устной договоренности, нужно искать вещественные доказательства данной сделки.

Показания свидетелей без договора суд к сведению не примет, но ему нужно будет установить, что именно в исковом заявлении достоверно, поэтому неплохо было бы обнаружить видео или аудиозаписи, подтверждающие соглашение между сторонами.

Подойдут также письменные свидетельства в виде расписок или иных подтверждающих документов.

В том случае, когда суд принял во внимание предоставленные доказательства и признал законность договора найма между оппонентами, судебное разбирательство идёт по стандартному пути.

Если же доказать существование соглашения не удалось, наймодателю остаётся только один выход – воспользоваться услугами нашей доблестной полиции.

Просто заявить, что в частной собственности незаконно проживают неизвестные граждане. Только вот с деньгами за аренду, если была задолженность, придётся распрощаться. Аналогично не получится стребовать компенсацию за нанесённый ущерб.

Выселить неугодных квартирантов из съёмного помещения органы правопорядка могут, а вот заставить их заплатить долги за жильё без доказательств никто не вправе.

Подробнее читаем тут: как выселить квартиранта без договора из своей квартиры, в т.ч. с детьми.

На практике отношения арендодатель – арендатор на стадии выселения последнего чаще всего далеки от дружеских. Ведь у них разные интересы по поводу одного и того же объекта недвижимости.

Когда конфликт между сторонами обостряется и дело доходит не только до взаимных оскорблений, но и до суда, решение спорного вопроса может затянуться на длительное время и существенно потратить нервы и той и другой стороне.

Поэтому всегда проще обговорить все проблемы по-человечески, решить вопрос мирно и в короткий срок. Результат будет тот же, но за минимальное время и без лишних конфликтов.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/mojno-li-vyselit-kvartirantov-zimoi-5bd328b66b4c0f00aa284490

Как правильно сдавать жилье мигрантам: советы арендодателям

Выселение квартирантов кыргызстан

После окончания этого срока граждане РФ должны зарегистрироваться по месту пребывания.

По словам юриста, как правило, они делают это самостоятельно, подавая в Федеральную миграционную службу (ФМС) заявление, копию документа, удостоверяющего личность, а также документы, являющиеся основанием для временного проживания: договор коммерческого найма жилья, социального найма или заявление лица, предоставляющего гражданину помещение для проживания.

Получается, что от наймодателя требуется только согласие в виде заявления, где он указывает, что не возражает о регистрации гражданина по месту пребывания, поясняет Бородкин.

Затем собственнику достаточно просто проверить регистрацию у нанимателя. Подлинность регистрации по месту пребывания гражданина РФ подтверждает наличие двух печатей, объясняет руководитель отдела аренды АН “Азбука Жилья-Беляево” Анастасия Сергиенко.

По ее словам, одна из них должна представлять собой красную круглую гербовую печать, на которой должно быть написано большими буквами по кругу “Федеральная миграционная служба” (большими буквами), а маленькими буквами – “Печать основного документа, удостоверяющая личность гражданина Российской Федерации” и номер службы. Вторая печать должна быть черно-белой прямоугольной печатью районного паспортного стола с подписью начальника паспортного стола или его заместителя.


Если арендатор иностранец

Если же вы решили сдавать жилье иностранцу, то, по словам Бородкина, стоит иметь в виду, что правовое положение иностранных граждан на территории РФ регулируется нормами федерального закона № 115-ФЗ “О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации”. Этот закон различает временно прибывших граждан, временно проживающих граждан и постоянно проживающих иностранных граждан, объясняет юрист.

С постоянно проживающими иностранцами, по его словам, как и с приезжими из российских регионов, трудностей возникнуть не должно, так как они получают вид на жительство, то есть легализуются на территории РФ.

Как правило, не случается проблем и с временно проживающими иностранцами, поскольку основанием для их пребывания в РФ является разрешение на временное проживание – именно эту бумагу и нужно проверить собственнику.

А вот временно пребывающие иностранные граждане, то есть те, кто в основном находится или должен находиться на территории РФ на основании визы или миграционной карты, входят в особую “группу риска”: именно к этой категории иностранцев относится большинство трудовых мигрантов. С ними в плане проверки документов юристы советуют быть особенно внимательными.

Власти РФ могут ограничить иностранцам возможность покупки или аренды жилья >>>

Проверка с пристрастием

По прибытию в место временного проживания, то есть в снимаемую квартиру, иностранный гражданин обязан предъявить наймодателю документ, удостоверяющий личность (паспорт) и миграционную карту с отметками органов пограничного контроля, объясняет Бородкин.

“Если при заключении договора аренды иностранный гражданин отказывается предоставлять паспорт и миграционную карту, есть все основания задуматься над тем, заключать или не заключать с ним договор аренды (найма) жилого помещения”, – рассуждает он.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

В случае, если временно пребывающий гражданин ранее уже был поставлен на миграционный учет по предыдущему месту пребывания в России, а потом решил сменить жилье, юрист советует попросить у него отрывную часть уведомления о прибытии на территорию РФ.

Ни миграционная карта, ни отрывная часть уведомления о прибытии ни в коем случае не должны содержать исправлений, подчисток, помарок, обращает внимание Бородкин. Если таковые имеются, то документ не является действительным.

Собственнику, планирующему сдавать жилье мигрантам, следует также помнить, что, согласно закону, временно пребывающий иностранный гражданин обязан при смене жилья заново вставать на миграционный учет по новому месту пребывания.

А вот уведомление о прибытии иностранца в место нового проживания подается именно принимающей стороной, то есть наймодателем, подчеркивает юрист. При этом собственник сдаваемого помещения, по словам Бородкина, может подать заявление лично в территориальные органы ФМС, либо через многофункциональные центры, либо направить уведомление почтовым отправлением.

В свою очередь старший юрист, руководитель практики по строительству и недвижимости адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Дмитрий Щеглов рекомендует с особым интересом изучить паспорт потенциального квартиросъемщика – иностранца, чтобы убедиться, что на фото в документе тот же самый человек, что и будущий наниматель. По словам юриста, стоит обратить внимание на совпадение имен, фамилий и отчеств на всех представленных документах, а также на срок окончания визы, либо иного документа, декларирующего дату пребывание и дату отъезда иностранного гражданина.

Последнее важно для заключения договора найма помещения, так как  срок действия договора не может превышать срок действия нахождения иностранного гражданина на территории РФ, напоминает Сергиенко из “Азбуки Жилья”.

Четыре правила, которые должен знать собственник, сдающий жилье в аренду >>>

“В случае, если человек приехал по приглашению от кого-либо, необходимо проверить данный факт у приглашающей стороны”, – завершает перечень документов для проверки Щеглов.


Без договора никак

Собеседники “РИА Недвижимость” единодушно утверждают: заключать договор аренды жилья с нанимателями-мигрантами крайне важно. Например, объясняют они, это “спасет” собственника от непрошенных постояльцев из числа земляков арендатора. “В договоре найма есть специальное поле, в котором указываются все лица (с паспортными данными), которые будут проживать в  квартире.

Фиксируются и санкции, которые наступают при несоблюдении этого пункта. Например, повышение стоимости арендной ставки на определенную сумму”, – напоминает руководитель департамента аренды компании “НДВ-Недвижимость” Юлия Лукина.

В свою очередь руководитель департамента аренды корпорации “Адвекс.

Недвижимость” Марина Филиппова советует собственникам жилья, которые хотели бы включить “режим особого контроля” за своими квартиросъемщиками, указать в договоре найма в графе разрешенного количества посещений квартиры владельцем большее число визитов, чем стандартный один раз в месяц в день оплаты. Более того, отмечает эксперт, если вы не хотите, чтобы постояльцы “расслабились”, этому пункту нужно строго следовать.

Кроме того, в договоре следует четко оговорить сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить, добавляет Сергиенко. “Наиболее распространенная практика – за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию – арендатор, так как сумма зависит от его нужд”, – говорит собеседница агентства.

Кроме того, по ее словам, в договоре можно описать и условия выселения плохо ведущего себя квартиранта.

Кстати, что касается формы договора, то в случае, если арендодатель и арендатор являются физическими лицами и хотят оформить долгосрочные отношения (более чем на один год), то заключаемый договор следует назвать “договор коммерческого найма жилого помещения”, указывает Щеглов. Такой договор, в отличие от договора аренды, не подлежит государственной регистрации, указывает юрист.


Как заплатить налог за сдачу квартиры >>>

Дополнительная страховка

Щеглов рекомендует поставить в известность о том, что квартира сдается внаем иностранным гражданам, участкового инспектора. Именно в его обязанность входит контроль и соблюдение общественного порядка на местах, и инспектор должен быть в курсе того, кто проживает на подведомственной ему территории.

Что касается разрешения от соседей на сдачу в наем жилых помещений мигрантам, то здесь, по словам Бородкина, ситуация неоднозначная. В случае, если арендодатель является единственным собственником жилого помещения (даже если это комната в коммунальной квартире), то он не обязан испрашивать какого-либо разрешения от соседей, замечает юрист.

Однако эксперты все-таки рекомендуют по-дружески предупредить соседей о постояльцах, а по возможности – договориться с ними, чтобы они “приглядывали” за нанимателями и могли сообщить собственнику об их подозрительных действиях.

Шесть тактических приемов, которые помогут победить в битве с соседями >>>

Зона риска

Если человек решил сдавать внаем квартиру иностранным гражданам-мигрантам, то он должен понимать, что в данном мероприятии есть определенный риск, предупреждает Бородкин.

Например, по словам юриста, лица, сдающие в аренду свою квартиру иностранцам, могут нести гражданско-правовую ответственность в случае, если их наниматели своими действиями испортили имущество соседей.

В отдельных случаях наймодателю может угрожать и административная ответственность.

В частности, штраф от 2 до 4 тысяч рублей придется заплатить собственнику жилья, не исполнившему свои обязанности по миграционному учету и не подавшему уведомление в территориальные органы ФМС о проживании на его жилплощади мигранта.

А если наймодатель сообщил в ФМС о зарегистрированном на его недвижимости иностранном гражданине, но при этом сам иностранец у него фактически не живет, органы ФМС могут расценить это как предоставление ложных сведений, что также квалифицируется как административное правонарушение и влечет штраф до 5 тысяч рублей.

“Таким образом, в случае, если вы решили сдавать жилое помещение внаем иностранным гражданам, необходимо помнить о том, что обязанность по подаче сведений о прибытии иностранного гражданина, в том числе в связи с изменением места временного проживания, возложена именно на наймодателя, а не на иностранного гражданина. И собственно весь процесс сдачи внаем жилого помещения иностранным гражданам, процесс контроля за их проживанием и соблюдением ими правил проживания в квартире, а также возможные конфликтные ситуации со соседями – все это возлагается на плечи наймодателя”, – подчеркивает Бородкин.

Поэтому Щеглов советует собственнику в целях минимизации возможных проблем потребовать от постояльцев застраховать их гражданскую ответственность перед третьими лицами от возможных бедствий, которые произойдут по их вине (пожар, затопление, порча чужого имущества) или застраховать ответственность самому, включив расходы по страхованию в арендную плату.

Источник: https://realty.ria.ru/20131106/401741508.html

Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?

Выселение квартирантов кыргызстан

У моей семьи есть несколько квартир, которые мы сдаем. Я координирую все процессы: даю объявления, готовлю договоры, слежу за оплатой. Появилась проблема: заключил с одним арендатором договор на 11 месяцев, но он постоянно задерживает оплату — и за квартиру, и за ЖКУ. Мы пытались войти в его положение, но это происходит постоянно.

Расскажите, пожалуйста, как выселить арендатора по инициативе наймодателя? По закону это надо делать строго через суд, но это долго и связываться не хочется.

Статья 687 ГК РФ устанавливает порядок расторжения договора найма. Одно из оснований звучит так: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».

Я не совсем понимаю, что значит фраза «невнесение платы более двух раз». Допустим, наниматель должен мне 20 тысяч рублей, а платит 5 тысяч. Формально это не невнесение платы, а недовнесение, так? Получается, мой единственный выход — брать то, что дают, а недоплату требовать через суд?

Добавлять в договор пункт о выселении при неоплате за определенное количество месяцев тоже глупо: любой, кто читал статью 687, понимает, что это условие незаконно.

Выселение силой чревато уголовным преследованием — обвинением в проникновении в жилище или краже имущества.

Насколько законно добавить в договор аренды пункт, устанавливающий право наймодателя ограничить нанимателю доступ в квартиру? Например, если мы просто закроем дверь на второй замок, не заходя внутрь. Правда, в таком случае наниматель может вскрыть замок или срезать дверь, да еще и нас же заставит платить за новую, ведь на период действия договора это жилье нанимателя и оно неприкосновенно.

Не знаю, что делать. Помогите.

Василий, Москва

Основание для такого выселения — расторжение договора найма жилого помещения в связи с неоплатой. Гражданский кодекс разрешает не принимать плату частями, а неоплата больше двух месяцев по краткосрочному договору — это уже основание для его расторжения с последующим выселением. В договоре вы можете сразу прописать условие о его расторжении, если наниматель не платит.

В статье 687 ГК РФ речь идет не просто о невнесении платы, а о ее невнесении в срок. Если наниматель трижды заплатил пятнадцатого числа вместо десятого, это основание для расторжения договора.

Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Такая отсрочка нарушает права собственника квартиры, но дает суду возможность защитить права нанимателя, который не может платить за квартиру по уважительной причине, например из-за тяжелой и продолжительной болезни. Это не освобождает нанимателя от обязанности вносить плату по договору найма. Долг будет копиться, его можно будет взыскать через суд и получить деньги, когда материальное положение нанимателя улучшится.

У судьи есть выбор между двумя вариантами: расторгнуть договор и выселить или дать два месяца для уплаты долга, в расторжении договора отказать. Оба соответствуют законодательству, поэтому суд будет оценивать добросовестность нанимателя. Выселит того, кто и не пытался платить, даст отсрочку пытавшемуся.

В Нижнем Новгороде суд расторг договор найма жилого помещения и выселил нанимателя за то, что он дважды не внес плату по договору аренды.

Уже в ходе судебного разбирательства наниматель полностью погасил долги и за квартиру, и за коммунальные услуги, то есть признал факт долга.

Но суд все равно решил, что основание для расторжения договора было и после погашения долга не исчезло. Нанимателя выселили.

Да, рассмотрение дела не было быстрым: четыре месяца потребовалось на вынесение решения и три — на обжалование. Но рассмотрение затянулось из-за подачи иска с ошибками, новогодних каникул и болезни судьи.

Это частные обстоятельства, они появляются в редких случаях. Решение вступило в законную силу в июне 2019 года.

Я думаю, что по состоянию на октябрь 2019 года наниматель-неплательщик уже выселен, потому что его нет в базе исполнительных производств.

И вместо того чтобы заявить в суде «не платит — выселите его», придется оправдываться, что вы не брали чужого, и доказывать, что волнение нанимателя стоит моральной компенсации в меньшем размере, а гостиницу должник мог снять и подешевле. Действовать по закону будет быстрее.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/arendator-ne-platit/

Как выселить недобросовестных квартирантов: пошаговая инструкция

Выселение квартирантов кыргызстан

В настоящее время сдача жилья в аренду довольно частое явление. В связи с этим иногда возникают спорные ситуации, вытекающие из данного вида правоотношений. Одним из таких споров может стать вопрос о выселении квартирантов, которые пренебрегают своими обязательствами по оплате аренды. 

Выселение за долги: наш дом больше не крепость?

Процедура выселения с юридической точки зрения

Гражданский Кодекс РФ регламентирует все этапы заключения и прекращения договора, а также все остальные последствия гражданско-правовых взаимодействий и правоотношений, которые вытекают из них.

Наем жилого помещения – один из видов гражданских правоотношений, который является производной из заключенного между сторонами соглашения.

Следовательно, и выселение арендаторов возможно только после расторжения определенного соглашения. 

Статья 687 ГК РФ гласит, что расторгнуть соглашение возможно:

  1. Когда проживающие изъявляют такое желание;
  2. Когда собственник недвижимости настаивает на этом;
  3. Опираясь на судебное решение, при возникновении конфликта между участниками процесса.

Как правило, соглашение на аренду недвижимости подписывается сроком до одного года, с дальнейшей пролонгацией.

Когда владелец имущества просит в течение установленного соглашением срока покинуть жилплощадь, наниматель обязан выполнить данное требование.

Однако, для выселения нанимателей из сдаваемого жилья раньше отведенного в соглашении срока, возможно по ряду причин:

  1. Жилье, помещения в нем, а также помещения технического назначения использовались не по прямому назначению;
  2. Недобросовестное использование имущества в жилище, а также ремонта, что привело к ухудшению условий или порче имущества;
  3. Неправомерные действия в отношении соседей, нарушение общепринятых привил проживание, нанесение ущерба имуществу, находящемуся в общем пользовании с соседями;
  4. Нарушение установленного в соглашении срока оплаты за арендованное жилье;
  5. Нахождение в жилом помещении может нанести вред жизни и здоровью людей, которые в нем живут (эпидемия, ветхость и т.п.).

Для прекращения действия договора, в случае неуплаты за аренду имущества, нужно руководствоваться сроком заключения договора.

Исходя из этого:

  • При долгосрочном договоре (больше 1 года), оплата должна не производится в течение 6 месяцев;
  • При кратковременном договоре (до 1 года), достаточно срока неуплаты в 2 месяца.

Порядок решения спорной ситуации начинается с того момента,  когда собственник направляет в письменном виде уведомление с претензией в адрес арендаторов, которые не производят оплату. Когда вышеуказанные сроки наступают, жильцы должны покинуть жилье.

Гражданско-правовые договора отличаются тем, что участники такого соглашения по взаимному согласию могут установить различные условия, включая те, которые служат прекращением правоотношений досрочно.

Но имейте ввиду, что условия, которые явно направлены на ущемление прав одной из участников соглашения (например, право арендодателя прекратить договор без предупреждения в любое время), признаются судом недействительными.

Выселение с договором аренды

Чаще всего именно на основании такого договора решается большинство спорных ситуаций. Именно поэтому нужно тщательно подойти к разработке проекта договора. Даже если имеются основания для преждевременного выселения, к примеру, неуплата аренды, владелец вправе действовать в установленном законом порядке или в рамках соглашения.

Такие меры, как замена замков, заселение в жилье других нанимателей, в момент отсутствия нынешних арендаторов, считаются неправомерными.

В связи с этим все действия должны быть подкреплены законом, а издержки можно в дальнейшем возместить через суд.

Рекомендуется в договоре найма прописать следующие пункты:

  1. В каких ситуация осуществляется процедура выселения;
  2. Порядок выселения;
  3. Размер неустойки, когда нарушаются правила соглашения.

Четко и грамотно составленный договор убережет вас от головной боли, которая может возникнуть в спорной ситуации, касательно выселения. Но фактически выселить нанимателей принудительно, прибегая к помощи уполномоченных органов, возможно только по решению суда, даже если договор быть составлен хорошо.

Выселение без договора аренды

При отсутствии договора между сторонами, закон становится на сторону владельца имуществом. В законе имеется соответствующая запись, о том, что жилье сдается в аренду на основании письменного соглашения. Это условие является обязательным. Поэтому выселить недобросовестных арендаторов не составит никакого труда.

Но следует понимать, что отсутствие соглашение не означает, что правоотношений вовсе не было. Есть случаи, когда фактическое вступление в правоотношения считается заключением соглашения (например, в трудовом законодательстве). В таких ситуациях закон не разрешает стороне привлекать свидетелей, когда доказывается правомерность действий.  

Но выселить жильцов все-таки не будет сложно. Потому что у них нет права пользования соответствующей жилой площадью.

В данной ситуации для выселения можно привлечь сотрудников правоохранительных органов. В этом случае достаточно того, что вы докажете право собственности жильем.

Наличие регистрации у жильцов

Наличие регистрации, особенно постоянной создаст трудности при выселении. На основании жилищного законодательства, наличие регистрации по месту проживания служит не только отметкой о месте пребывания. Это может дать основание пользоваться жилой площадью.

Выселение при наличии регистрации возможно:

  1. По желанию жильцов;
  2. По решению суда.

Однако, достаточно широкий спектр законодательного регламента, определяющего порядок регистрации.

Отдельные нормы закона устанавливают, что лишить регистрации лицо по месту его проживания, а вместе с тем выселить, можно на основании:

  1. Призыва лица на службу в вооруженные силы;
  2. Осуждение с лишением свободы;
  3. Судебного решения (о выселении, признании пропавшим без вести, признание умершим и т.п.).
  4. Предоставления на момент регистрации поддельных документов.

Есть из этого правила исключение, когда человек отсутствует на территории указанной жилплощади более полугода или же вынужден преждевременно покинуть место жительства и уехать в другое на постоянной основе, которая подтверждается соответствующими документами.

Если владелец в состоянии документально подтвердить факт отсутствия на протяжении 6 месяцев, снять с учета зарегистрированное лицо можно посредством простого заявления в миграционную службу.

Алгоритм выселения при неуплате квартирантов за аренду жилья

Алгоритм достаточно прост. Чаще всего квартиранты покидают жилплощадь добровольно. Но встречаются случаи, когда владелец вынужден подать исковое заявление, с требованием выселения недобросовестных жильцов.

Алгоритм действий:

  1. Довести до сведения квартирантов о наличии оснований для выселения;
  2. Выдвинуть требование добровольно покинуть жилье;
  3. В случае отказа подать заявление в суд;
  4. На основании решения суда обратиться в миграционную службу (в том случае, когда лицо зарегистрировано по соответствующему адресу);
  5. Получить исковой лист в суде;
  6. Данный документ направить в службу судебных приставов;
  7. В принудительном порядке выселить квартирантов.

Обратите внимание, что уведомление нанимателей о нарушение правил найма жилья является обязательным. При несоблюдении данного условия, суд может признать действия владельца жилья, как ущемление прав нанимателя.

Уведомление должно быть вручено в руки нанимателю под роспись, или же направлено по почте с уведомительным письмом.

Обращение в суд

Обращаясь в суд, владелец имеет право выдвигать следующие требования:

  1. Выселения арендатора;
  2. Погашения имеющейся задолженности по найму;
  3. Выплата неустойки;
  4. Возмещение убытков, которые понес собственник в процессе судебной тяжбы.

Доказательства для выселения

Этот пункт напрямую зависит от того, был ли заключен договор аренды.

Когда договор заключался, следует предоставить:

  1. Договор аренды;
  2. Доказательство имеющегося нарушения, из которого следует выселение с расторжением договора;
  3. Доказательство того, что наниматель был уведомлен об имеющемся нарушении.

Без договора, необходимо предоставить:

  1. или аудио запись, которая доказывает заключение соглашения, а также уведомление арендатора о выселении;
  2. Документы, которые доказывают факт оплаты арендованного жилья (даже если последняя оплата осуществлялась давно).

Исковое заявление

В исковом заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  1. Название суда;
  2. Наименование сторон, которые участвовали в соглашении;
  3. Общее описание соглашения;
  4. Доказательство имеющегося нарушения;
  5. Требования владельца жилища;
  6. Нормативный документ, на основании которого подтверждаются требования истца;
  7. Дата и подпись.

В качестве заключения можно сказать, что закон в первую очередь выступает на стороне защиты правильности ведения отношений гражданско-правового сегмента. И никакой роли не играет, кто выступает с претензиями к выполнению договора найма. 

oformich.ru

Подписывайтесь на канал “Правда недвижимости”, мы о многом узнаем первыми)

Источник: https://www.pravda.ru/realty/1402053-neplatelchiki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.